房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
9 O4 z0 k6 A5 e( k: u8 X0 l- c
自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
6 P0 s2 ~/ v( U+ C: u( }


8 X4 F! ^+ I! s7 E潜在买家的负担能力获改善
, u$ r, }0 b0 @8 O$ H

; O( p) i* b! s/ G9 V: J% Q
( d! z& n1 q6 ~* f1 D' h由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。



. D( G9 s( y0 G" G; U同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。

8 g, ]! d; W* p: F8 N9 V
; v4 k4 |# e2 A# }3 I
2 V$ l3 |: R, s+ }同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。


! x/ ]% V  `" g3 d2 X/ ^/ s


7 D1 v2 `: l! D/ B8 j( g
0 f" J* s+ m' m, R
, |; y" j$ b, P* V例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
8 f2 v. L( Z9 I! N6 k

! c! X( C- r0 k( w! P; F
1 L9 R9 y8 `& k6 _) G6 g/ D从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。

/ y9 Y1 W1 r( E# }! |
9 n& ~" t$ a  S" m
就业形势不稳定影响买家
4 L, K6 q: r5 ~& b6 _; s9 m
6 E6 U* z9 v. T. n

在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
# C. i5 D/ ?: i
" d. Z# H4 a: L& I$ G6 X

据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
/ K- w* i+ W* u# z* Z9 h, {
2 ~% C$ Q, `, V! u- U! [% s7 q8 }
3 `) H: u/ U6 A$ L1 u
& o7 j) D: |; Q3 g- ?- D皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
, l' w7 G) s0 y; i
  X4 @% d0 o5 Z$ o) `9 Y

7 ]" M  k1 |( J) k; e# k同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。



  |$ ]7 S; I2 S0 f5 H于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
+ O) I4 a+ D/ K


* E* a7 Z9 t$ s" ?. m& g% Q房市会不会很快复苏？

+ ~3 ~* N& y1 Z2 W8 t

就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。



$ l: j, G: E  a  C7 F' ^地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。

0 G! F  t+ p  s+ ^8 P$ R
/ A8 o7 u& g, c  P+ g8 a' U6 x" {
然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
: L5 k& d  z6 o5 R" b: l
: b( P/ Q% L3 a: S6 [
/ C  v6 @& O$ u. E- E: |5 n1 i
: z% [! P4 t# d# P" U* c值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
5 N( y8 Z) }1 k6 A, t( M

4 n; t( T) d! s
% y% n- B! @. U8 r* o1 _3 hCIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖