房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
; V0 r8 O7 d5 m$ y& \/ f8 _
. ^3 y* A6 x$ F自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
: J/ Z- @. B: I4 ^) A! P, \3 U
$ L% {" Y6 m  M/ {: x

潜在买家的负担能力获改善


1 U0 A& l9 B# \0 n2 d4 G+ M: I
由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。

2 a6 J  L) B) N9 ]* E
/ A; l' F( U2 [9 w) p* h! ~% M
同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
0 E- s5 ?0 o6 M8 X
. r5 @: C! g8 T

同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
' l% T; C2 p! y  D" f


& B1 i, a+ s2 a
+ x1 t, M5 f  L% l
; y5 o" r2 D$ F- D: F- h; m

例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
* {+ O' n7 X  `7 u/ G! H4 W
# ~" E/ p. q* M+ }7 l8 p  X
4 k, h+ q: S- r) Q  R: t; E# Y
从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
* V3 ^, k2 |& b3 e3 E3 a
5 Z  B2 V. y( z0 O8 Q+ w

& x! J5 g( ~( ^5 b" V就业形势不稳定影响买家

, v( Z/ w0 Q$ B) C

% J* a! z! B7 m! S5 a在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。



& |4 d/ V. D4 ?, t# i! v$ f据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
  r* C4 [# X2 u7 F$ ]

6 G7 {/ M/ z0 ~
  C+ _" M: X! H皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
/ e7 [& E% J- d5 P, A

7 J' u$ B8 U3 `% t0 n# Q) T; h' @# i$ U
同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。

& D' K& l" `# g" J# D5 I- [

于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。

# g& `6 ]) r0 ]: y5 ^
$ h+ H5 a( ~/ @* S2 k7 J5 c
房市会不会很快复苏？



( h0 p' F8 ~& v$ A就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
' M5 Q: }( C$ O' t

" [' @1 E* r) [7 b# D
地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
, F$ }  h% C; w- f( P7 S7 Q3 q2 I
1 E- v+ r1 O1 l+ E' q/ f, E/ P

2 R1 u. n7 a" A" W% P; G" i然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
3 h  S9 e1 ^, t; R7 D


值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
/ `4 M7 y! O! Y8 h  X' _3 x! T! X

7 k! A8 l* k) t
; x' L. c  R6 E7 nCIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖