 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ) z# B6 Z- a; n8 @: ^
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
6 F5 ~% R" `0 ]; ^一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。/ d5 |' d: n: E! }) H/ y
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左4 Y& D9 @5 p: O- E3 D, m5 m
右。
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* q1 a/ T! u* d- I9 o２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房, T, h4 `: |5 d9 l6 E% Y
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿7 N, j) G! B* ]4 N' ?8 C
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮: X2 K E/ v' ^+ l7 a0 `( U
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。3 _. y6 Y T$ [) ^+ K8 ^
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
+ r7 [; B( H* Z3 v5 I& [6 u9 |的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长7 Y2 o9 C7 U# C5 K `
唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
6 ?2 i7 R& J* [) ? r8 M6 _事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
1 _( K3 d+ p* }) n) P W吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严/ w" s8 w1 t) d% Q9 }1 V5 U
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大; \1 |- ]- ?; B* l( ~6 E2 S
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
8 o2 O& p& B% a房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
3 x5 e3 H& ~0 U/ x5 k1 U少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的; J7 Q! U2 D6 P- I- g8 v
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。5 L* M4 Q4 h! {2 H
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的, v& x. o! g& q# Q4 @3 [
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
" P4 i' X; E8 Q% h9 j说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
1 h- q) f1 T/ r* ~% S可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。7 V ]4 A, T8 q# m( x- C6 ?
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年 F& ^. F" {- E+ Z& t" e7 s8 Q
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。3 I/ b4 J1 _4 l* s( s
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, ! B! v3 A, s/ J ~. o) M: G- ~
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
5 H/ t2 M0 r8 V( _/ `5 Ythe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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1 F* i4 n: R& f10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。" M( U0 [) I! Y0 \9 ~' j
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
. p3 j, x4 N* v因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现* s4 T3 j. J+ Y* |) V" y
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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: p( |5 Z `' G4 A' y12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
& }1 Y6 l) I2 ~" _5 S你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
( M6 H! [( p: p4 g3 X( j" Y息，进入本金将更多。
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% @1 F2 [/ @5 @. j( I( d/ H0 \13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个3 L! | a) f. K0 Z6 X
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例8 {3 O: g, H& p
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预: [* X3 T$ G o5 `2 M
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），5 }6 m% V1 |- B# {% q: ^+ K/ Y* w
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明! F4 ~: L: c; n$ C8 `; Z, A6 g& E
年11月你可能会追悔莫及。
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) B) {" u# K! s) g) g2 q: u14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明8 d+ h2 ^& ? W- c8 N
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气! h& O+ H* f, W+ V
氛下，很难卖出好价钱。/ d5 g! n* N9 h1 k) v, [ W; `
% A6 H" w( K/ A2 v) I' T5 B" M: M15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
0 h9 Q( P" W9 q5 s! T( A# f* v只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长" M! `" k" F+ b2 t/ n. m/ @; L9 x e
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线* ?8 B! w, D& Y% u
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
6 k& f0 j0 b# F便宜出货？% a# g" q0 n. ^* x. E% ~4 f$ Y
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
/ a( I: w: [( L+ j$ W! H原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
/ a: x; ?1 X0 |6 h- a0 r走长线。
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: u; ]/ P0 ?, C( Q16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
/ W3 Q( W6 h v+ T. j+ C额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４3 A( l7 t2 `- G- D9 V( R
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就0 y& m) G* _" y H' m. e a
降低了。5 K2 D; _* s. j
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
. ^$ O- x( A& t么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
1 R3 E- _( Q- Z2 z. h万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
1 J2 }* W) ?1 Y些统计方法误导了别人。
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* ~! N$ i/ G8 m+ d. V17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
# m7 J- P3 N( h4 \+ G降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
0 O0 r" J& n1 q他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
4 A9 \7 C% E+ T3 f1 \1 N5 T抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差5 C0 @" t' T( E4 B0 [/ S
的时刻出手。8 w F5 m) w0 i* w
3 B7 H* p/ P* i. e: s18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
+ c4 [7 e5 Y" p* V5 I% R, r海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
' c, c$ V' S% O9 |% c" v" \上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
% t3 i, u0 d% P' |: w: E) o大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
# _) @* c; a: r( [6 B1 @8 r2 G% L就被消化了。6 p( m" d/ B! F, u. Q# r
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补充两点：
4 k( O }8 M3 [- E4 u１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
* B7 t' l( P$ \) q) i0 o! v出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
, p' e$ r4 d' ?慢复苏。
+ {, u7 C" W$ D9 ^% F( B我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
; A0 w$ r" t0 P3 { L卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。. w% x7 ?7 z. F9 t9 R* z
: n* L2 v+ W! l4 H7 ~1 w２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：. K3 P* z) n( \: j) P- `1 B
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
- _/ K5 l! Q5 F- g0 Q你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价9 m# C( T" Z3 V# _6 ^
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。6 G( B! l. z% n" K- x! Q+ f/ H2 `0 o
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
+ n; b) i6 `( n9 H) Q0 Q易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然$ ]$ L* _- q- T2 E. O
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
: o; w: a& {; E& J) Y家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。1 a |. Z. u7 ?% R9 I! V
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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