 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 $ S1 }9 K% z" [- t' |5 ?* y5 A
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上9 ^6 ]9 d/ E) m$ a5 w# @9 c
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。( ~1 O/ G \" |( ~& p, A
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
. h1 P1 V1 m: z5 U; `. M右。
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: g" v3 x0 ]- @( A1 }: R２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房+ `5 D: W1 i$ g% f* l
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿/ `- s) x9 H, @, d3 c7 i) N. P
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮6 m" [# n( c6 u0 g$ g3 P
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。4 p/ w/ b- ~# W5 E H
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
3 s, J% a8 ^. f# t的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。1 G4 x: _) u0 K' V1 m3 X* y! Z
6 A) V: [2 s8 x7 k- u４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
5 n7 _5 | g2 ^2 t' y唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的 q8 W' a3 L1 G8 ^8 i/ m/ g
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子5 }3 O; y1 s& j5 l) t+ a
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严8 J) y7 u% O3 e! a+ h0 u
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
2 D5 ?$ A8 |, }9 M经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些' x# P6 |! D. T e- C+ X5 T; s
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
- K5 l& K& {- @0 d' b( E) k少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的" G% s/ M' z) \( |+ `) i
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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( o4 b! ] U e# [, C7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的: n: S' \2 S0 n! e
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
6 j+ ?: t1 u2 q0 h. h; Y, [8 i# A说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
. p/ s" ~" z, h9 j/ j0 B6 q可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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2 _! n& \7 H" u6 \$ G# a; I8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
7 H$ n! Q } E, A租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
8 y0 V1 \: R* w1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 6 r' \; R6 z# d# k7 b& r4 B; Y
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。1 L0 T+ d$ a' z# `
: q& ?9 @7 |! f* u11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原8 I% y ?/ R' E+ L( T+ \
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现( n3 b" ~* c" H" ~4 N; n, H
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。% E1 M" G. J2 [5 \3 Y
2 U. d7 G" S) w12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
5 B2 ]4 J+ P. `8 J. ], C* S你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降+ h- N* Y* T% @% Y
息，进入本金将更多。; f6 t- p! P5 @* G/ E* ^. M
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个# U( l3 e- d+ @! V
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
_8 t. p# m3 V2 @# U如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预3 M! v: M$ Y# A: V, `
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），8 ?( p5 o' E" k/ J8 r$ g( D% Q
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明. j# `* k) r' N+ p) M" C
年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
! O1 X0 M3 K9 K% X8 P5 K1 Z9 S& ~年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气0 v4 S% i5 K4 ]. E# _+ \
氛下，很难卖出好价钱。
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, h/ ?- G# S0 x. z. R15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前2 Q& H+ S7 U& T2 z) ~) m
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
9 i+ A* s5 F& N! n5 r: x线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线% R' W% f# S8 @. u
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
! \6 H) }2 m' q" d% Q, r8 |" R便宜出货？* Q6 \) O: O& I/ z2 F
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。3 R1 m" g5 A" U/ V- q M
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
N( U0 c6 g5 H- d) x' G6 p& h, @# ~走长线。% \, e5 u4 W5 D' }2 S
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
+ g0 X0 K2 g) D [; Q4 D( S2 }额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４+ L1 Y$ [7 O) L: Z! p( I
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
. n" x8 F7 r x( b降低了。
" ]" d# O1 h6 K6 F' S: u* t9 D: q例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那: C" C9 S0 {8 q9 W2 c
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
: ?/ f q+ }. x0 |. k9 |万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
8 d1 g: |3 z( T. t些统计方法误导了别人。, G: u( C- Q" e1 I" O
1 W q0 M5 X1 H" l; E/ H' G2 j17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再2 u" p8 o5 o/ A; A1 ~5 x
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了' V* d1 Y& ]6 v3 r- [' A
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价( I+ J1 ]$ K6 |; a. D3 N9 w6 [2 \
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
! c! w2 a0 X* q; v2 A$ R的时刻出手。# O( n: a! R; h
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上4 s [# b# o5 m8 y- r# C* o
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
8 \/ e) \# A! z- r7 m上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
3 c+ {6 G2 |3 E$ f9 P大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
, ] [! F4 { j$ e& s就被消化了。
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7 H. x" u% O2 `8 H6 z9 }- x补充两点：; M4 E1 W9 p3 N/ `4 V0 X
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，% I& }' G8 i X/ d- i
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢5 b" G4 b( T: d( \3 d# X8 E' q
慢复苏。
* q/ K A8 H- T2 F+ c我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
5 `7 z- h! S Y6 }! Z* E卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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0 L- G* |* Q2 }* a8 V2 C２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
2 Y5 e& n& S0 }) Q+ J$ W一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果9 w* Z6 t8 E6 D+ d- Y
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价4 d! P. u7 T2 ^
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。: `. r) Q3 Q& f; m+ `: C5 V, f, Y3 i/ G
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
% P @4 z1 c; J3 n1 p( x易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
3 x* C0 j/ N0 ]! t: B. W% A5 F6 |也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买0 \1 |) P$ i) F( q/ t
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。2 t2 [. `+ {/ ^2 l7 X. t6 z
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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