 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 . e1 T' T$ X4 j3 n0 @# R) [3 ]6 V
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
0 Q3 T1 r; |" I, ? e X一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
$ c4 s4 [6 ] D9 c4 O: o* {空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
3 E5 Q) V$ j8 w右。2 M! b, E; y8 ? ~8 R$ L+ v
/ i) [- ]5 K/ @" }２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房8 @8 J* H1 r$ F3 T i
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
9 z* o" R Y y- E5 ]的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮$ \( B g& r1 y; q" a+ {
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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% x6 i2 P, M5 [! m6 v: q: i３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
/ d: l- D4 ~ K- {2 y# l1 |8 A的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。' \& k% K! v# T
$ [% ?5 g% f5 \) Y* ?+ A2 n# c４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长6 e# l) H2 X# c6 X" W7 y
唯一发达国家。% }9 Y, d$ ]8 P6 W$ `
3 \$ T7 g; u: W c9 e4 s: {5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
/ k: _$ @. Z! N事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子6 _1 j. C7 m; ~7 g7 [- q
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严( `1 L% @% m' K' r8 U
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
R9 @2 l2 I/ ?( P经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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; \; j) w5 n5 H9 X$ d1 ^2 R+ u- f6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
7 |" T X' I/ X" N9 e房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
7 U7 M+ K3 M" w8 I# U) g" ]少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的$ `' v* L; [) v5 z+ v3 H
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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' ~8 O+ x9 ?- C& t* {6 q" F) E7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
. l! R7 }" v( P5 Q7 v两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人( b/ P, r! F, v
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
( H4 n" M' t: } y" q0 b可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年( z$ a5 b) q$ H
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。0 p4 T8 W9 o. ?) q5 `$ X5 z. J( W
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
2 q/ ~5 k! @6 @) z1 m4 h# n4 e5 O1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed . D2 ? H. o! V
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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# ~; D0 ~) P* n4 g$ O( G11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
# l D% d9 W* ]9 Y7 W. V! q$ V因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现3 y f3 j( A$ a8 O) O
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
% K6 @0 f; G! t7 [8 ]5 m你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
( H j8 z7 f/ D6 X2 \- C3 r- J息，进入本金将更多。. e7 t7 u8 H/ U, d, g- l& m$ `
" r, m6 ~" @$ n4 [( c# b13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
: ^1 w9 x; A. Q/ N/ O新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例: M, p* Q+ `! y- T) l; a! q7 \
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
# i; M& w* _2 v) D" O: F计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
, o0 [7 l d s% X% s% \1 p/ Q3 P0 j可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
9 h4 z0 c/ k+ y年11月你可能会追悔莫及。
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. C# c5 O- J- b14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
7 V' }4 a) o' w' z年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
7 P: d* R. a0 L氛下，很难卖出好价钱。+ d. g2 G- m. c/ J
/ ]8 i: y o0 h4 l15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前; ^- Y/ `% [7 A, a) r5 Y
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长2 D& T8 r! S/ o& V! {' L8 c8 O
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线( L/ J% k& w! w! |
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
3 r+ W. r' p4 u: z8 ^' H便宜出货？, i0 G' L6 | F8 G6 U+ S% F
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。1 p* Z2 f2 Q6 \$ a
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租/ K; c/ l8 W- b
走长线。) i; A! \, M: \* b+ @7 D
( ?/ V. i1 i; H5 S4 I16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
' |3 `' K( i: S" Z( j& z额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４" O* w( v+ \# w( v
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就- Z5 o5 J( f* B
降低了。2 Y9 l, [+ q! s6 s' @7 M
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
4 u& R0 L2 k% ~ @么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
8 ]) c6 ~: Z8 P$ p万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
$ x2 M/ W/ q& h$ S, b些统计方法误导了别人。3 B& J% H" I* R% @0 m$ t T$ b
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再% ?9 ~: g5 W4 v. }2 t
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了$ M6 o5 Y! o* a$ B
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
* B1 W) ^6 E- E3 `抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差+ u9 |: M5 ?# s2 z( j
的时刻出手。
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) P% b- ~' k3 ]18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
, c- Z! Q1 \: p8 ]5 A: u S海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。' F, |: B' k3 I1 S: P- Z7 k
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
# x9 L9 W- T% j$ b大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易( K) T! ^( {; b4 }5 u3 ?
就被消化了。' r! ?2 V6 B* `
$ k' U9 a% J6 Y补充两点：
5 N" _' X; \0 }! M% l% ]１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
' p( [2 Q) ~+ J: P8 K B7 A* ~& X出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
/ U9 p3 s2 d/ b+ `* s慢复苏。
% j: b0 P. B# p我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
9 p d" ?4 w8 J. ^1 n$ z( P& [卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。5 r$ j7 r% O9 \8 d/ P6 ^7 d
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：7 x! x) o- i/ U2 F$ K. Y
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
' \" X, o: s& c V/ l8 h0 A- m你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
- n2 s" J( j: x: R肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
' j/ W# r* I6 S7 _二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交0 P- K. [, e$ O3 ^
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
8 g( S2 L! _( |也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
( b$ y5 o( ?$ k2 X& u家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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2 v8 f1 t/ k+ }! k w; p0 Z+ t6 y本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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