 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 , x' J9 l" i" n& t. n4 ]9 l- ]
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, q* G# m# ]5 L% V# `１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
3 O& c; y0 g) Q+ b一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。1 R7 q5 u, _# K5 m- S) ~0 c, \
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左9 o+ \/ g x e# G5 V
右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
5 R5 _- M( L9 Z主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿7 W, _5 H; B5 n& x6 w C9 D+ {) w1 y9 \
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
6 r% t; x) a; N& H |9 x$ D动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
: h* [$ ^" v- ]6 V的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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, r) i: Z( y0 V4 C* V& O( r４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长7 q! [: [) P' N2 `4 U; [; w
唯一发达国家。
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' I+ H) k& w) B2 i5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的% x; y* `$ _* ?. R" y, ?4 ~, \
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子9 b6 O$ [' p6 a
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严! A3 H" ~6 a8 s' ^
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
1 E& D8 u' d9 b# w: C6 P. D# ]经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。' l0 g( ^. H& [" f1 {, n4 D
* F4 j$ g1 d3 D3 F9 c, G3 ~ Q6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些. f' `1 n' r! L" `6 r9 u4 f b G
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
2 {1 K# s+ X; _5 r少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
& N! M6 c+ b7 U( s2 i9 D1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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$ ^% `+ O. @; \5 Y/ P% {5 }7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
/ O8 N T6 M" Q/ q两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
$ N* ^9 f# F: `/ C) i5 }% F说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你$ X% A. q& d4 U2 u" @
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。' ]0 c/ y" x/ Z
: Q% F8 E: g6 Q$ t: d8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
0 V/ l1 x1 ]0 p/ g9 ^3 m+ u( H租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。' y* p1 S3 j6 I$ Y: V0 h6 x
- x4 }5 h s/ Y0 V: C9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
. E/ F6 d6 j% }" ^! c1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
9 i4 b9 x$ |/ p+ C% }+ _/ |& [2 othe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。5 O. g+ A8 w( b& |" b1 w+ X
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原3 c6 k4 i1 w+ W2 G9 \
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现; n! l- w p( l2 n
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。2 ]* ?5 X4 \) ]- v* d$ B
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
2 j$ I/ Y6 F0 d你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降; N# A+ j |! ^
息，进入本金将更多。
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1 {1 @' u$ _# m1 A5 r$ n13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个7 {0 c. Q7 k( v& _9 q' O
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例' c& Z; C2 A/ Q i) W8 X6 a
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
8 Z: ~8 m( E" ]9 d计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
# T. u' V* y5 u. Y8 i9 I/ ^/ Q$ X可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
+ R. _/ c: o5 E% F# |年11月你可能会追悔莫及。, \0 ?( Z& d( R' |7 q6 J
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
- t4 i; Q# b5 y) h' T N0 l年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气8 l2 l+ V& ^1 E0 H
氛下，很难卖出好价钱。/ O8 R0 o3 @) ]' ^8 ]# {' Q
* S% h% Q/ ~5 T/ r15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
- {! Y( z0 V6 L& r+ G/ {只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
) ~- B0 {% E9 b' R2 U& _/ u线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
. G% M4 P3 m; V0 `4 f炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们0 K* w; U) A; p8 M& Y. ~3 X, y
便宜出货？0 i" Q( _2 A& K4 z6 B. c/ `
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。7 p1 Y2 p" M& u8 A/ y
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
& b' h/ Z* A2 F$ e( @! j. y走长线。6 ^( I: O3 Y- p$ M$ B9 D, `% Q" A# f
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大" l/ g/ W- l0 R5 B
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
% c! K5 S) Z; q5 _0 v% ^０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
# Q7 m4 o; V! z降低了。
& ^% Y3 x1 ~6 U( v" B例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那* ]* ^" E( O4 a* a' e6 x
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０- S4 N' Q+ W% Y. c$ f: u7 [+ U
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某2 h: V$ c; R1 T9 T4 {
些统计方法误导了别人。9 s3 k6 _0 {# v0 F. c
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
* {( f3 _' @' G/ i降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了* X' _7 P" \& O4 z, ~6 G/ u/ w. |: X
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价5 b* F) K |# a/ w8 k8 V
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差# J) e$ ]5 I. k! L' L
的时刻出手。
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4 m' A8 E& Y' K' f/ [, i) j18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上- _! j( E" c5 |
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。+ g7 ~; {) s" C, k5 z: F1 E
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
; ]) \2 Q" l: i! O* [% d! C5 i( w大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
" |. X. N% W4 I3 ~% U/ T就被消化了。( X! k: _; [0 }. m. U1 n, X$ o
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补充两点：
' R! H2 x# ^& b) M0 o6 g+ d１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
( r. j# @& v3 f: ` a% ^, ~! a$ z; i出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
' U$ r0 b- D0 D8 a慢复苏。
7 I( H/ D$ u6 ]: V0 Z1 S: {我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
7 [- i* g1 P$ ]9 i# a c: x2 G卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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& L. a0 Y( o0 Y1 V２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
7 t+ m) g8 j- p1 v一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
& i, ]5 S& Z: C0 H1 _1 I你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价9 v6 ?" u' F0 G5 Z" G0 D5 K5 z) Z
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
8 S" |% i% z L二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交- G8 g! k" E7 l- p) x+ `
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
. X( H1 V( s4 Q H) j' c也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
0 Y) \2 c7 E3 @4 n) ?7 e家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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8 J. L2 i+ r- X ]本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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