国内的房子是留还是卖？

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房地据最新一期《证券市场周刊》报道，4月7日，位于北京东坝的北京奥林匹克花园售楼处前门庭冷落，几无看房者，即使是询问楼盘情况的电话都安静如昔。2月中下旬以来，以北京、上海等大城市为代表的楼市，出现成交量上升的情况，让很多业内人士大呼楼市终于回暖。但是，3月底以来，各地楼市成交又转而萎缩。北京很多地产商推出降价打折的促销手段，但是，楼市依旧乍暖还寒。一位业内人士表示，“目前来看，北京市场上某些楼盘销售状况的冷清，不仅仅是捂盘惜售造成的后果，更凸显出‘有价无市’的局面下，购房者持币观望和开发商宁存不降的心理博弈。”一位接近政府部门的开发商表示，目前在北京的地产市场，流传着“将要出现大变”的说法。据说国家即将出台新的调控政策，剑指“投资性房产”，即可能要组织对投资性房产进行清查，并利用税收等杠杆以及相关金融手段（加强按揭等审查的标准，使之更为严格）来对“投资性住房进行系列限制”。东坝某楼盘的开发商表示，国家控制投资性房产的政策即使出台，仍然要面临诸多困难，因为对于投资性房地产的判断并不容易。但是有关“政府欲在提高第二套住房房贷比例的之后、继续对投资性房产实施调控重拳”的消息，已经引起市场的高度关注。曾经在楼市里浸淫多年并依靠投资房产赚得不少真金白银的刘先生表示，“像我这样热爱买房的人，也都开始观望，不敢轻举妄动了。”（LLMX）

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两年前，由于踏错宏观调控节奏，有着“地产界黑马”之称的顺驰地产资金链断裂，轰然倒下。今年3月，地产巨头恒大在香港全球公开发售IPO遭受冷遇而搁浅，其高达200亿以上的借款和拖欠的土地出让金立刻让这位巨头陷入债务危机。而今，同为广州“地产五虎”之一的富力也开始面临资金链断裂的严峻考验。根据富力地产2007年的年报显示，富力地产目前贷款总额高达近200亿元--由中报透露的137.61亿元上升至199亿元--而富力地产2007年末的手头现金不到23亿元（一说富力现金约13亿元，总负债为415亿元），而富力地产2008年需归还的贷款近74亿元；另外值得关注的是，仅去年下半年取得的天津、佛山、广州三幅“地王”，富力地产合计要缴付的地价款就达到112亿元之多。业内人士指出，富力地产资金链已危机重重。而另一个广州地产之虎碧桂园，据媒体报道，现金流也只剩10亿港币。
5 k4 d: s& y: a" |3 y/ q% ~毫无疑问，让恒大、富力这样的地产巨头陷入财务困境的最直接和最重要的原因就是去年以来的从紧的货币政策。2007年以来，央行6次上调存贷款利率，12次上调存款准备金率至15.5%，而且至今仍没有放松的迹象。恒大香港上市的失败也意味着国内房地产商上市融资的路已被堵死。处在贷款无门、上市无路的开发商显然“从未这样缺钱”。而连恒大、富力这样的地产巨头都陷入财务困境，中小房地产企业的境遇就不难想象了。业内人士指出，目前房地产市场企业倒闭潮已初现端倪。安邦此前曾数次提醒目前国内房地产业自恒大香港上市失败就已进入了一个前所未有的融资“寒冬”。如果没有准备好，结局很可能就是死亡--不管你是小企业还是巨头。
接下来的问题或许更有意义。如果房地产企业融资环境持续恶化，政府会不会有所动作？SOHO中国董事长潘石屹近日的言论或为我们观察政府行为提供一个窗口。潘石屹表示，如果房地产行业规模萎缩，对地方财政的影响是很明显的。影响主要是两部分。一部分是税收，房地产的税收主要由营业税、土地增值税和企业所得税三部分构成。另一部分是土地出让金。2007年，开发商交给政府的土地出让金超过1万亿人民币--当年地方财政总收入不过2.3万亿。此外，此次调整对市场的影响首先是房子供应量的减少。而房子的供应量，主要取决于三个因素：土地、钱和开发商。从目前来看，土地和开发商并不缺，所以未来市场上房子的供应量，主要取决于“钱”。推敲潘石屹的言论，我们就会发现，房地产市场早已不是一个单纯的市场问题，它已经上升到政治层面。一方面，政府，尤其是地方政府需要庞大的土地出让金维持其运转和提供公共服务，在某些地方，土地收入已成为政府最大的收入--因此政府不可能把房地产企业逼到绝路上去；另一方面，房地产企业目前最大的困难就是融资难，而融资难的背后就是代表着政府意志的紧缩政策。政府若想解决问题，必须要在融资政策上给予松绑。政府与房地产企业之间精巧的博弈关系既不会让政府对房地产市场撒手不管，也不会让房地产市场冲击更重要的政策目标。而对政府而言，目前最重要的目标，显然是防止通胀失控而不是挽救房市。
/ J. V9 R) T' z  [# }4 Y我国房地产市场主要是由房地产开发商、购房者和投资者构成。这三者无一不高度依赖银行贷款。数据显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。在房地产市场处于稳定的上升时期，一切矛盾和危机都被掩盖。但是，一旦市场出现波动，银行无疑成为首当其冲的风险承担者。
. _3 @* r3 |5 S- t最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：
2 G/ Y& q$ j5 I国内居高不下的通胀水平决定了政府目前最重要的任务仍是控制通胀，除非CPI下降到一个可以接受的水平或者国内经济基本面发生巨大逆转，紧缩的货币政策仍将持续。对正处在融资“寒冬”的房地产企业来讲，挺不过“冬天”的企业将大大加剧金融风险。（NCM）

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紧缩政策让房地产商求“钱”若渴，对房地产商而言，市场或政策上的任何风吹草动都有可能扰乱其脆弱的神经。近期央行上海总部例行的对中外资银行的房地产企业贷款、个人住房按揭贷款等情况的业务调研很快被市场误读为监管部门对房地产市场提出新的紧缩要求。一位地方银监局人士表示，监管部门对于银行某项业务进行调研是日常工作类型之一，并没有必要大惊小怪。央行有关负责人日前也表示，近期没有就房地产信贷对商业银行发布进一步的通知。可以看出，房地产市场已经是风声鹤唳、草木皆兵了。不过，值得注意的是，尽管2007年9月政府对房地产商实行紧缩政策以来，房价仍然扶摇直上，房地产商通过出售项目或合资的形式来规避信贷紧缩，因此，未来会不会对房地产商出台新的紧缩政策仍是一个未知数。但可以肯定的是，目前房地产市场的调控结果距离政府目标还有差距。（ACM）

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【形势要点：大型房企面临极大的现金流危机】
3100亿元，这是万科、保利、招商、北辰、金融街、中华企业、万通地产、金地集团、世贸股份、渝开发、莱茵置业、阳光股份、深振业等13家开发商未来几年的投资计划。这是疯狂的继续。“现在行情不好，所以开发商都想抓住机会做大自己，避免被兼并重组。”一位市场人士如此评价。不过，13家开发商，经营活动产生的现金流净额只有2家为正，11家为负，筹资活动产生的现金流净额，成为美化期末现金以及现金流量的最大功臣。从贷款余额看，简单加总，13家开发商的短期借款、1年内到期的非流动负债、长期借款余额达752亿元，其中短期借款和1年内到期的非流动负债287亿元。开发商们如何组织资金偿还上述贷款？寒冬已然开始。“要现金，不要利润”，快速回笼资金已经成为很多开发商的共识。据一家全国性中介机构有关人士介绍，根据他们的监测，在成都，万科某项目的降价幅从12%－15%不等。在这个直接或变相降价名单上的还有瑞安地产、保利地产等一长串大公司的名字。坏消息不止一个。今年1月7日，国务院下发了《关于集约利用土地的通知》，要求各地在6月前上报闲置土地情况。对于闲置2年的将收回，闲置一年的加收20%的土地限制费。该通知肯定将使这些开发商开工面积大增，从而使得现金流支出增大；而另一方面，银行借款渠道收窄，两面挤压，开发商的现金流能支撑多久？（RLMX）

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政策：新税收政策对房企的影响可能不大】
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“房地产税收新政”靴子落地。16日，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题作出了明确规定，对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。该通知的成文日期是4月7日，并于2008年1月1日起执行。但已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。通知指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。对于房地产企业来说，一旦将所得税按每月缴付，则资金流动率将有所下降。有地产公司表示，对比新出台的税收政策，新的内容与目前正在执行的房地产税收政策并没有太大区别，目前企业基本都是按照季度缴纳税款的，而列表中的预计利润率也和目前缴纳额度没有发生大的变化。实际上，由于内外资所得税并轨，房地产企业缴税比例从之前利润的33%下降到今年的25%，以此比例计算，利润率的提高并不会对整体支出造成大的影响。但有企业表示，如果预缴税收由按季转为按月征收的话，还是有可能会增加企业财务压力。（LLMX