感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。

- G1 _2 W6 Q6 Y7 p/ m$ V至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
! l+ r) z( r" M& T. v
总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
% K3 P$ y) F7 I
' ^4 u$ Y7 Z1 l( i" {8 x. [想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？

$ T) x! W& C# w  D/ k! [+ i[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

+ |# v% {1 i8 M6 Y: t( E) g: K: E回答两点：
(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？
9 n4 T- E/ _1 y! \3 z2 @7 n
(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
1 ?) F( b, B& E* j  o& r" U/ C' c9 Y2 V$ U    存TD：4.75%=19000$/year 收益
" v. O* _- j# T4 q5 u+ \    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
5 v- x* F+ A- u) [1 M$ H( Y    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
5 H3 R- x- h- X) `8 z& u( b所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。
6 y& D* v. o7 \0 B* Q
; e! B# [9 ]3 L( i3 M[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，
7 X% T; X" K7 P9 f4 B  T1 b6 D
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
! d0 X$ y$ |) ~4 ]% ?" m4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
1 c  X% F" U+ Q  v; T# L
如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。
, |4 q- s6 T+ ]; [7 \  G9 Z+ a
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
& C( M3 r3 ]# a0 r# U5 z6 J; v如果现在买个40W的房子租出去，
6 c% Y) _+ o. Z; x
+ h* D& X- `2 _' m2 u1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出 ...

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

7 p5 A" p9 a7 q# C& r0 s40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
6 K# ~% U+ ?) s# C% U
. a8 b$ W& B) I: U40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

$ m8 m( {! v. J' Y9 l2 A$ X9 ^

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

$ v/ t% P1 l$ L7 G) ~* T' N9 ^40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

! _* f% `$ ^  e$ y* ]
5 A: I9 n) \( D4 i! R开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
2 R0 ?  H8 Y" ~$ l; d  ~
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
7 v( `8 m3 D  J9 [1 ^- G2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概
& Q: ]/ b9 K1 b2 [: w
好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
; z* N  q# j+ V
. Y1 B1 P8 f' s/ I1 C- N) [3 F
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
5 `3 ~) V7 i8 b9 I' k$ V
3 t" P) c5 r, t5 c4 `, J& z1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
& Q. |( m) O) W9 u; U2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
% |/ E# Y4 {" H% o& Q3。能租多少钱？大概
/ x- S, ^) e! P! ^, r( j
" ?, o' X$ b8 {  D! ?好几个朋友 ...

7 O6 F7 K2 K2 n# |8 {) ~http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
7 h2 h( M3 P! V! p. H, U3 l
For Sale:$216,000
Real Estate Type  : Single Family
Building Type : Apartment
1 F5 K7 T/ C' _, K( n9 |Bedrooms : 2
: D( Q  F. q* `Bathrooms : 1
Bathrooms (Partial) : 1
Interior Floor Space : 87.50 m2
Storeys : Low rise
Built in : 1978
Land Size : 170.53 m2
- O! f0 K1 |) y2 H9 b2 r7 t4 cTitle : Condominium/Strata
6 @' J% q7 D9 `8 ZLocation : 103 7407 171 ST
3 G2 C/ ]' H* Y+ e* VEdmonton, AB   T5T 2R1

. r: d" G! l" E' w5 U上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。
9 x5 t3 n0 U# d/ ?$ u( C
这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

再次感谢Monster。下面继续讨论。
" ~! n1 G5 B& r, D8 w& h: o2 `% {
4 T1 v& [# A% A- j4 k: m我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。
! j9 h" W) |6 u' p. H. y6 @* U
* G% S" c' d9 f) N[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
  u: T# T5 j9 j1 O, T5 t* F多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
3 T% Z3 p. t8 Q0 Y" `- s( L
! _) {" }. c" F: x9 o0 W再次感谢。下面继续讨论。

9 O' h6 O2 I6 ?0 m7 i# f我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

0 {4 i9 D2 s% ~+ b% d+ [一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
0 K. C8 L$ z+ G: g+ pwhy not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
# u* c, ]2 i8 R5 }$ t
如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
' S: w' a3 S' O- _' M1 x. r4 [房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。
! _( ~4 [2 F% l, D
买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。
5 @4 V* M/ T4 j7 l8 {4 n- {( j# S9 f
. d+ r: y  L! [/ U0 ]! V  }" a从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。
4 ^3 E' b5 x$ A' |7 Z& {
! q" P! q/ W" V9 S从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。

总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

% l" P7 M, t& q  P: s" y[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。
9 ~4 K8 u. W- I' Q9 H
; Y* h5 H6 m, Z5 G* ?+ _6 a) V6 V至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

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