为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

7 l& t( W5 H' a4 O# d. U  U2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

; }4 u- ~0 R4 w" g/ \以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
  n$ V- I0 p! V' O; p
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
% W9 G' U0 j, R+ J. k$ B

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

8 U  C( G2 T) D4 M其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
4 w2 R0 A8 l* }. c) m许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

0 p) U2 M6 y$ _  u
2 n2 s. E5 ]. _  E- A
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 |6 X" I  ~" V6 A+ r一月份售出房和上市房之比降至历史最低
+ `1 a. P9 ]3 I$ N3 w1 K( C% w谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
/ J. s& R# {+ i& C: C看涨派帖子的几个通病
6 z- h! M% B& G/ s& C谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
6 ]8 n" x, V# O) q3 P" |让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
: [( @0 n9 w) H; @, Z+ Y谈房论地----House & Land
8 d1 f% e6 `- J5 b; k, m: ^" R8 d
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
: K' v& n& a6 ]
7 q& y; ]' `6 g" I0 d

& u# Y- w- |- R为什么现在不是买房的时候？
/ G- k9 `# g& _* U9 S" B: q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
: w: T3 V. `) ^谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 \- [8 ^" ]4 P看涨派帖子的几个通病
4 d9 C6 ^( A; O1 D* `$ I* E' {& d谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
5 C" _# U& z! U3 v2 f

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
/ i  o4 U; U2 l9 G5 F$ R  ^& c& C  m
8 e* t+ G0 E% v* j, k" c

6 J0 f, ~( E* I5 `( e0 ]为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
+ T$ h: I: l0 M1 }6 k看涨派帖子的几个通病
- K! Y- u( ~( o! j9 k( G谈房论地----Hou ...

0 s4 S1 q  _( {  H: @4 G
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
- j1 M- Z$ k/ R6 Z4 o0 G说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
( ~% p" n. ]3 C: j为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
: W' c% p! w( l, F* l* |. _
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
' T% E+ r' F1 E2 m2 ]3 F9 X我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
/ L6 k8 Y/ ]$ S
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
& y1 ^& L7 z( G4 o
' P8 `( {( n) F& _如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

7 ?& W, t, w) }! s( y- X! T
+ V6 Y; I# ]/ X3 n1 E7 q! y

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

+ T- F7 D3 t& O, r* u“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
, D& a0 w) N& x& I3 g2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
3 ?: S4 M* U; x7 T/ i2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
1 I+ q: g/ t% @

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
! H# C! T; n/ D  P' p) Z0 X4 p这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
2 A8 X  \9 c% M4 M0 ^

$ L( H/ s4 r' D+ c* V[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
$ a$ Z' s' N3 {
9 l* ^! R0 ~8 s9 [& q8 R9 T. t+ [
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
5 r' g! o: X: ^/ l' |0 a说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

7 k% P+ P5 m6 ~& V/ F
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 q! n) z/ p( \: s, k8 ~
4 _' w; ~7 h, {: I也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
) H( i  L; r* D5 ^0 _2 d( a' ]

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

; \* c/ c9 `% a( ~% ?% t9 h4 I: o5 p
7 I. }% \, P) |* e5 ^( p: F
. P9 l3 \+ J7 J+ x$ h5 C9 o- ~请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
5 j- Q2 U9 e; p% M4 y3 `
- `6 E* p# ~7 ~9 @我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 H, o( ]+ d! S) `7 ^$ }% E$ l* p
6 o7 p# m& Z7 |4 W7 c! M也太简单了吧！！

. J' d( B+ ?6 j0 P" }! L* E
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
7 T, l) q* i3 ?" K0 q- V6 \# r房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
' J5 I% l+ x+ r/ y- @

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
8 p" l6 p- X9 C大家看看他回贴就能了解出来.
8 ^/ w) o1 c" G) [2 L/ J" [* {; @我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
8 K2 S; u" G; j& @& |7 c- @4 @! ]! N7 S2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
* K7 G! U. s: l+ S( ~2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
, i; k- K2 r9 T- o) ?2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
( N( n. q+ m- h  X
; C% K( c" K) `2 w2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
( p$ c1 \7 u5 S4 ?# V2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
" E8 Q  z4 L4 N2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

% Y) a0 B1 s. a* Q! S: O# \' C按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

9 b3 s/ w8 Z, T& z4 j打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

% ?! w3 x1 K! Gratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
: Z. Z/ L# y7 m
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
& A3 d- W8 ^8 ^
/ q, }* H3 f3 Z0 h真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
( G# b( j, X  Y3 l
大家多交流。谢谢。
0 {" G' W( Z" w( }/ \* d
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
2 J3 K! I% h+ B' @$ Q. m
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
6 ]! j  E& F& L: W. d
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
" B0 q7 {% g, ~) v' D% r! b) }; D

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
  g; C8 ?1 c  a; H6 Q大家看看他回贴就能了解出来.
  W; H) X8 K$ u7 d我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

4 _$ P! t1 c+ c2 k. q4 I1 Y到底是谁病态？
" R  p9 @. t2 g6 @% _3 [
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

( }8 l8 e' Z5 e, l% Z% ]你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
3 x6 U+ |/ M2 q8 p& ]

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
. S& Y+ F2 E# F
% }; F& {# e( z8 o! M2 T, k
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

难道你反而观之。