为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
" i  D: L( v2 p  M& u0 x+ C
; u8 l; W* |/ @1 l# q5 X5 y, C2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
. }' L/ z2 y  R% L! r% b; b2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
; ~0 ~/ P1 T5 h2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

8 u5 P4 ?3 O0 b% d7 D! J以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

- j- H: }# e9 |) V# ]( V结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
1 q( x$ V6 d$ `* Z2 f
注意：纸上谈兵仅供参考。
; U4 L- N' q5 K7 }! @5 E$ e

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
  H# x8 }* ~. t1 l6 I  X3 O
+ B$ K  T0 ^; |8 p' O2 w其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

% e$ H) i. T; k* J2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
5 f8 X7 x7 s* [. d# E2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

/ I) O+ L5 }' y% m6 g6 e$ e
为什么现在不是买房的时候？
. ]) w5 ^) D* o1 B& r谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
; F; D6 R& y; x一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
) {, g8 J5 N, N. \% }1 G) j谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
9 i6 q9 J6 c# q  Q$ t1 G, K% G! l谈房论地----House & Land
( S5 {$ e( Z  a& W3 a" ?
, i6 s/ G" `2 a其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
6 j  y; ~. w6 c
2 e) [/ v  w6 X, f2 S

4 g4 u1 \* _! Z) j( l, K) R% Y为什么现在不是买房的时候？
# `( ]* A0 R( M; z, s5 |6 I5 ^谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
7 e9 U4 T. i, Q4 ~" i谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
) Q$ O( K7 ?% o  G" K- m谈房论地----Hou ...

  @  J/ J7 R  p: J) k$ |
; e. I  B6 T: Z  y( n收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
* s* R6 ~& P. r

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
- N7 u7 }9 J1 H' O谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
' r) i) k: C/ n" N8 |! \4 y2 y/ m一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
- f4 {! i8 x( I9 K7 C, \; h看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

/ B: H; T7 y6 j4 V0 D5 p+ ]
# M- f5 C8 Y& Z1 }" ]忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
$ a/ ]- f/ q6 v# x! o, V+ J
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 m! {4 r' a9 V为什么？
8 V% z: Z8 V7 g9 L3 r* y3 C请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
7 f! p: O' ~! R$ ?* ?5 A8 P6 `
5 r7 b# L: ~( c4 V# v+ [如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
* W6 V, `; _: k" [1 U6 `5 [我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
2 o, g7 c) H* L% M; x. d* M
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
8 u. N) j! @% b. O- U楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
% U' s4 ^' D( k! r为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
9 T7 b: L: B7 ?9 K: ERatio是57%。
$ @: F& _& `2 ^+ a
8 y5 A/ b" r$ S& U; X: y如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

- `6 n. b' ?6 }2 H! b$ V6 a

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

7 L* A; S* {- ?( S" f1 i“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
1 R5 F$ K+ L# ?8 ~; }
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
3 m0 A, D1 h! ^/ O1 w  ]4 r: d! z) [说实话我确实是马甲,现实见过你.
& @- K, R* Z* {) r. ~) T我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

0 F' T. @3 I, M9 [8 w5 D; ]" z
5 K, ]% _! }1 J% e3 l7 q6 D9 |2 g( U现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
) L% T& N" L8 U/ c1 C- j这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

; P! c! ]/ L/ d+ `
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

7 F+ e9 e- ?1 [$ \# k) F5 O+ E
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
1 L5 \4 s' O( {- S$ H& y5 ^3 m7 D3 {( x说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

7 S0 |$ r5 M: f. D( ~是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

/ r  [" |! h' z, k7 e0 D
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
0 {# {0 \6 R! o1 q4 `0 X“这位同学 (指yxi ...

# M9 y" ]: s7 R& r7 r7 S0 b" m
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
! w3 W9 \8 S0 e* E& b( I2 n' b7 o0 T
; G2 Q$ a& Z2 X* U* D! ?
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

; N; A8 t* l2 o& `+ n+ D也太简单了吧！！

' _3 [- \! ]8 R4 D" k房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

8 p0 O. J- J* m2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
5 s1 c$ ]2 L5 [( \9 n; n2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
* }7 c$ Q+ G) h8 F% F2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
, o& y$ O: K  h& a2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
! R" r7 i$ ?: m0 R8 q6 u6 ?
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
; C/ j2 x0 l1 z+ y. f4 o2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
5 {- q% Q+ p$ @2 S2 Z
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
6 k8 ^, E7 ~. ~# g# C
# Z% x4 N' l0 O" E, N# b+ ^$ jratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
2 N* Q5 K5 o) `! ]9 J
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
* k, W, X: _. {3 V
& m' K6 [, t0 a7 j- v( \9 [真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

& m- a) |) }% [: g大家多交流。谢谢。
. `/ u* v; @5 W: U. i. V) @
4 ?! ~0 j8 _  o$ x9 _% s$ H[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
8 T/ F4 g$ Y! @. m- [: y5 a我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

  P4 \* m" ~2 l* {3 g
8 m) t- [: ^% f: p: @. K你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
) D: _5 p- L' o. n, _* O: U" y) U我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
* [3 Y6 S" a: b
1 L3 j6 B' v: k4 F你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
$ }2 ]( W4 [) I7 \. _1 Q/ H3 P' h& I

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
% b* c4 B5 t$ m3 t8 r8 o& m' g我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

8 ?5 v0 P. n9 Y& D8 D我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
0 A. c- o1 u$ x' J" m, S6 u
2 E& s' j4 e/ p- X+ a% ^你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

+ S" F% J4 @& y0 A' L( U9 u另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
/ s4 e0 b% D, \! g

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
! E$ s& d  ^9 k( ?% r/ T0 b  b

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
* [" n2 |8 o+ C$ P
也太简单了吧！！

) j2 X0 G, E: D: [/ {( M8 K
难道你反而观之。