为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
+ v4 X: W$ u, j6 r0 S" j. t
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
( J$ b8 l: Y' Z, j' E% b, Z6 f2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
# j7 k2 h5 u3 Y+ V1 `2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
8 g" `4 x4 ^4 Y) R8 }2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
- }" [" b' a% |$ k7 `' e( T2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

& S& L: H" u1 z- a$ D4 I以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
% O! e# \9 c4 t' i8 H
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

, U4 a9 U# v" b8 |6 b& Q注意：纸上谈兵仅供参考。
' j. C. T2 B1 u

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
% [8 d( A% t: h2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

/ V; W3 U6 Q, C7 F/ Q

/ x" D, V# P* L7 @) P$ K0 ]为什么现在不是买房的时候？
* @- }% G0 d! i+ s, H) Y1 i谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
/ Z: w  J1 J8 ]) |$ l谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
% ]: ^2 I  ?: d) y- a5 e谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
1 X- u. _8 w) l6 D) S  a, V' f爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
9 A  f9 A+ {5 R: a, v. S移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



/ q5 Z7 q0 s+ o为什么现在不是买房的时候？
# F: Z& }8 c3 u, S& N谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
8 D$ L+ n1 _/ f6 @一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



# J: _1 I6 I) Q0 j1 ?. H为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
' o1 Z* i8 V5 u  q; m4 {+ f一月份售出房和上市房之比降至历史最低
0 p( @& |9 q: g) l  _7 F0 n' M5 S谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
$ D/ P8 U+ E: N说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
+ B+ f+ k5 `/ l0 `+ B9 ]; }

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

# h- z  ~& k$ ?- I! ~) O不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
; M3 Q; L# J! u, O# j. f请问：2003年一月份的平均房价是多少？
0 `" v1 t/ Z! n  e2 p7 `5 y9 U; }Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
1 j: y; ?. Z9 Z2 V8 K% V5 U
2 m1 ?/ V3 L. I0 `4 K恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
# v9 W4 s# d: ^* ?, M8 o楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

% M5 ~: ]& A/ f; c8 ^- m! l7 p2 s+ R不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
2 l1 ]) W! ^8 i4 p3 c0 D( W4 m请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
3 n5 H+ x& Z- U) a2 X5 O
# e9 e- [  {) x6 M如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

8 n" ?: E7 d( @3 B/ `) [

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
% ^% j( V: x& B0 T2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
; a9 y' y% `+ p  U3 i  S我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
6 y$ k2 M" ^; f7 \/ ]5 ]: U- S

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
+ O4 Z+ N9 l1 w- a' z我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

# z* r% [* C, Q9 j( X8 H! W8 L+ v
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
$ Z& w9 M/ w. a7 k; r
' M9 Q# D8 ?# y( g, g5 ]7 F1 z
  _0 O* g1 O( q1 B' [3 v8 u( n) S忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
- O7 W7 m6 o% \7 C' O

$ D. t# w8 W4 G2 p8 m/ b  f
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
) ^* ^! H1 a. t6 ~3 i& T, u$ p
  y( L- ^3 y8 `- c也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

6 S: S2 _& o3 g. ]" h% w
& K3 j& T6 Y- m& [
' k! b) r/ @7 r- ^请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

% R# j# @, w/ o) b& p9 `) x我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
( ?4 r4 s8 u1 F; R+ Z

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, z* f* N% X% A, V/ X
; v0 B$ y0 E: b也太简单了吧！！

4 t. c, F# b. |. U" b& E3 L房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
( E1 o' C& m# y大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
6 G) p) i5 g) x( @
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
! ]7 ]1 F/ ^% b% Y% m
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
5 r' G  w+ U( y- N2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
& n: @; o' E; h7 C% R2 B5 v9 j6 r2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
: C" x: F8 ^9 ^6 o; T/ ?) Y
+ ]. i9 ?; G2 G8 h: v2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
* y% V7 s5 ~4 I) W2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
/ p4 r0 Q: `, y. J2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
) a2 n# n8 m4 k/ R6 l
! d. Y( ?( l. _1 y! k# t5 R按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
2 w* ?" k. P) z% m3 d4 I
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
" ~% c7 u/ {+ a; K+ j1 p# ]
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

' {7 n8 x# z7 n真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

2 Q0 i2 c* z; Q* z, u& ~大家多交流。谢谢。
- t& s1 P0 L7 h7 j* q
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
# l: n7 D6 {$ v& \1 I我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

* b# H" z& \2 n, z8 E$ R* |我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

- d8 A9 _2 `# A, w1 P* L" c你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
2 f, L9 S0 E) K: v我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
7 M# q, [$ M9 @- p& b
0 b" F; @9 q1 l9 m你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
+ i( ]: f1 q, C" |

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
' u# `' n0 a- ]* M7 L. v( i5 N不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
4 ?: G  h8 n1 s6 }4 L8 `1 Y大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

6 s; ~9 z4 ?7 a
到底是谁病态？
- V4 b0 Q4 w. N* n/ m- t
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
( q  |# W5 d/ J+ z3 o( [( v

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

: S0 \3 y- M2 h& b3 F
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

& f  g, T3 u9 L" i) ]4 K也太简单了吧！！

- E8 ^( U4 o( d+ i( }. `- U
" E. v, C7 o5 c; c. ]5 S难道你反而观之。