为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

9 Q1 P; X7 j  Y2 x2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
8 h, Z- Z7 S4 I& k- Z. X$ g6 T2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

9 |8 x# h# e/ Y; R. C1 |3 j以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
& x9 G# [# V% C; i; Y& E
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

4 D6 B  A5 I0 F+ ^4 V6 M注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
% |  O, `5 `* \8 g' H6 y
; _6 O- [, i7 f& F其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

( \6 |6 ]6 _1 n6 z2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
* h8 a/ x8 l& ?# R' R0 E, d2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

8 ]' f' q4 X4 v0 @, D为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* D( y* k6 s. U" U3 v一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
% h) F+ K6 i, K$ G2 ~不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
: }$ z! y2 U2 t2 h( g2 c) Y1 r% b; D让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
# V/ R, G% ]# a8 o, v% Z" A% ?谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 X, v8 t; X9 P/ e  G
2 J( X8 d' |# \9 u$ c8 J8 f

为什么现在不是买房的时候？
6 ^( [$ d& ?5 k3 P# {) [/ Z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
. r; q8 ]) o! t. K! J* k0 @* u5 F谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
* }* `* ^9 d) m5 L谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
7 s3 @" t$ s  |

1 ]9 @  Q; E- @, j2 h3 w' W( c: M
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
2 [: G1 m" V: m( z8 n" P. ]一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) _! F3 f4 z" _9 Z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
6 o6 [* |, s% l: {) m; L- h看涨派帖子的几个通病
8 F- m0 ~4 d! a* |  o谈房论地----Hou ...

, v! |8 }0 B2 T$ S: R3 A7 _6 |; N5 w' W
7 d9 K! L3 a% x4 [& T( H忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
5 o7 s0 c9 a) ^% v+ `" [, w1 ~( i' |说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# _. D5 O0 P+ Q

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
+ J* p) N5 T7 Y" z$ p! N为什么？
7 T2 [7 C+ O# h* Q( a! K请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

$ |  }& @  h0 O如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
- X" \: x6 ^) E  L5 P我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
7 o5 F7 t) d7 }7 j# E) `% K/ M楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
) T/ A, x6 M& c" M$ N
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
" U' H. T( R5 `: C  r/ c为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
* b( X3 O( Y" WRatio是57%。
" j# k. {8 ]  ^9 N( X% P. Q
! d4 @' \& g" k8 O7 k& i' b' |如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

$ y- h' O( k. g) o/ S' M

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

% ~& n3 _' I( M& f; O“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
9 A/ w( s% V" m0 I) ~7 P2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
& q9 N+ K1 p6 y, ~5 Z3 t$ x这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
+ U3 T! E; ~. j+ R( M

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

- z# M' a9 L6 M/ {: K: |# t4 P
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

8 _7 M  P/ G, ?4 T0 A8 U- a
4 |! [3 N/ y3 _7 D: W( [; k: A[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
  }5 O0 R# ^6 f3 N, a" E

* D4 e/ |3 F1 Y3 Y- F9 q
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

' v2 k/ [) w% t9 Z
" D% g2 p) n2 p请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

0 I5 X. P5 ~* V8 ~8 g& [: _  n我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

1 |6 _$ P5 |4 Q- X- [8 g( C1 w& |  F
( z) A. k& O- S. Y. b5 q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 e9 p0 M# J; a% I; l
也太简单了吧！！

( s: Y% f# s1 H& M
* d8 c) d+ A' y" ]1 F房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
% y+ l+ A- x7 d) \$ a' T  R; c房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
2 j' L# P7 E; @2 d( Y我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
5 X5 M6 U, [. W. T
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
( s7 |2 d% s4 ~
+ s" n- X5 L) U2 D* X) n# l2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
" N% g( o" f) o. M2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
7 s3 Y3 Y, r0 O# I2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
$ u- a1 l6 @9 Y, E* t! R+ f2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
. S! T0 ^- x; q2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
  ~2 \5 N, }  T. Z+ L* j! e: c
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
8 u  f& \! z9 u. W$ }2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
) C! l/ S/ Q7 ^& `) ~2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
" ~4 L" x5 e. k; E" K% d3 f1 Q; y
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
4 H% p: U8 \' J5 ^, N
) e2 v) ^  e4 f7 {1 E4 E打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
, V0 y7 X7 e( l
" _2 Q' x1 r* c+ r2 Tratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

1 l) {2 `7 X  W& a/ n再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
4 {. X8 e5 z3 M# k3 ]9 s
. e9 F. T# o/ n  Y! }1 Y  M1 z; _[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

* }3 s$ h# g5 I% v+ [  n你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
  t; `  n& J5 X# N7 E9 Q; v# \7 l我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

8 Y5 Z) f! H+ R' T; u你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
/ M1 ?7 ^' S* E5 t$ W- m7 R6 n, |1 x, \

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
( r+ Q4 j3 P. C3 _7 q/ n我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

, B4 u- C% x& }: m9 X+ I6 C  h到底是谁病态？
& X1 L! n) e* @) H9 O
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

' ]- I/ N, K& i- g- j! `7 u你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
7 g* v1 w6 a8 p$ g! P6 x
$ h. u' `7 I$ g" d( M6 z, `& V另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
* ]2 i/ |1 I5 w- p0 W. {, X
: f& C& w5 o% J3 c
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 b$ v. R, p( q% I
也太简单了吧！！

难道你反而观之。