为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
2 g$ Q, g0 b, a: U7 G
, G  m) x1 g: K3 \7 x% _( n6 t7 A3 D4 l4 u2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
% d/ ^, ]$ ~$ B, k- F% k1 C( o2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
7 }! o8 x) }+ ~1 D2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
( Q, M2 p( r8 Q' s1 U6 W* k2 W
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
, c3 Q: C( x% A/ `- f
1 l: ~. P) r7 B6 ^" z0 ?$ F结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
: x% b$ o- b2 x3 D, Z
" v, s# Z* P. U+ u5 n4 D, |! ]0 E注意：纸上谈兵仅供参考。
) G1 K% \% p7 n1 n, _7 [- \

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

, }6 H) z2 ^8 t) B5 S! Y其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
6 e) W9 I/ {0 i6 }% {( _; U许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
. F7 C( j3 \9 s
/ c0 z5 G% E+ \% k: L5 Q6 ]8 q2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

! a, r4 z  ^/ ^+ Z( E为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
* O7 h7 V) S3 X% h5 S谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
9 y6 F. b3 n8 g# [* [! u7 N1 Y2008年爱城房事将继续调整
2 y2 A7 u. R3 P. s+ d$ J  P: h" M" n爱城新闻----Edmonton News
+ q8 |; K1 L7 i; O不要把歧视说成是窝里斗!
& ~$ l+ a$ G; f! S移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

9 R# I2 f$ B# A/ b% |$ V
( Z% q3 k: I" ?' m4 J: Q
' T; \% L# }' L4 |为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
% R: }" f7 O  |+ r$ I/ `9 I( D一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
, i6 ^$ ?+ Q1 ?7 z/ H/ }2 i谈房论地----Hou ...

& {% I5 ?5 ~8 W# R) N
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
; H0 g2 |% z  T$ u有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
0 h  `" d. L, r4 D
! [- E" h& ^9 G# v# r: j
+ C+ r( l$ f' d$ i1 {
% h/ ^  z) ^9 p+ W2 x6 j1 z为什么现在不是买房的时候？
$ L# Z! X9 P8 N& k$ `- W# [谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 K% P% D' }2 R一月份售出房和上市房之比降至历史最低
2 ~$ n- ~: A9 b9 r* O; _谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  E" x$ j' v) n  N看涨派帖子的几个通病
- n: E/ H9 w7 g; F: O. C5 }谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
: H, R- N+ ^6 l& l3 u说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
$ q  Q( Y; |& d8 s* i

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
4 |4 l) U5 Q! Y
* }0 r& w' D2 K) i) w5 D; ?不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
2 i/ Q9 n# V+ Q3 e为什么？
% e, R! f' \+ l请问：2003年一月份的平均房价是多少？
, r3 s9 H3 i# YRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
3 j2 k# }) C+ j; ^4 M我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

+ C$ b: l" H- ]' u不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
. J& ?' k( v6 m/ R* \# E
* j7 [2 G; [1 W$ \/ Q; B如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

5 m- _0 U+ [" T( T$ m# H0 P# `6 Y" b“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
5 i6 c2 G/ \' n- R% @) a% {2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
, c- C  \0 T+ P8 T4 {6 p" K

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
* K* i$ X7 n* w3 b" D说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

) L, P4 ]6 ~. O% G9 X现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
/ l* t% J% K6 a1 ~: N) S/ d. Z这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
. X4 w) N, n/ Q6 E$ o* y8 o
. p: u' J: y0 R* V
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
$ j1 W* a+ h# x) s% n
! \3 z9 |9 \+ H- G; y
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
, m, v9 F0 l, Y) I说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
& X) U" V( x5 V+ l, r' I

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
" p9 e4 l" J. ~/ {/ s; M" S

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
, C" r, X! @# P- U7 `/ S“这位同学 (指yxi ...

# ^5 V0 @7 q' b7 C1 p
( y$ x: ^# C7 V( ?) {; r9 O
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

- O. ^. W  a' C9 L9 L我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

9 D% \( J# ?1 K: _9 a1 J
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

0 H, K- N( z, t. c7 y) g: o也太简单了吧！！

3 T, \) K) a( E6 ^  V房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
( v) ]3 L1 Q9 g$ @" E; ?' w  f房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
/ ^0 K) `: b4 Z; X

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
! L. b; P2 f4 E3 x1 e我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
" P- |3 O4 H# Q7 }* C
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
+ L- `! C1 Y" \. R2 @2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2 u2 j8 W  c1 i) |) f2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
" [1 I, Y" K: v4 \2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
) F7 S; R1 O8 ?, L* [$ g  E2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
/ Z# t" i/ _  Y" g* o2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
1 P) b: F7 [6 E. v
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
* F2 K  w6 i* k) f2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2 C/ E1 Y: c! Q* S0 C! |2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

4 W) o* g3 s; v* a7 L按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
3 o4 p8 U7 \8 u$ Y+ [
3 q0 J/ V4 h3 p7 F打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
1 Q7 P" X8 R. E) w7 L, L) x
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

# e( z% x4 F1 w9 F2 A: M. ?+ I再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
; w3 h, @& _: O. g9 a# B
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
( J* y: o3 x1 h5 j
大家多交流。谢谢。
; M) O- L: t: I
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
8 c* K% b: O' b/ ?3 L我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

" D: n0 z3 M2 l8 L6 ?# m" l$ m我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

" ^, _# h& t. n* Z
$ ~4 D! P( J( I! q/ j' p你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
% Y! r2 l$ Q" A* A我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
: M* a2 r/ P2 l% |1 Y1 |

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
9 U. T! h1 @. v! {& D9 c大家看看他回贴就能了解出来.
! h( B" b& E& v3 K3 v" {6 N我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

8 _, \" W: L% w! I
) n4 Z# ]% `+ s/ p& y到底是谁病态？
9 Z6 B( b7 R1 {
5 _$ B* w$ X9 {- r* a; v* z. `我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
0 N/ I& E/ i) L% L
! I. c1 M0 F2 ?4 s另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
/ C- i+ m- |$ t

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

( |' s" {& d' h/ U也太简单了吧！！

3 ]& d5 U7 M5 i) d, g难道你反而观之。