为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

1 c* N+ v! b+ B' k2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
4 C+ q) t" S) ?, ?% [4 e2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
: n9 c7 P7 Y; _# O2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
% u# K$ s$ b' r
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
  B# E7 {/ r2 Y) K8 M; H
6 ~3 ~( g7 q( K注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

8 d/ }0 ?, H' @- y1 {7 H  g其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
) Q% |* m, `8 Z  v7 ?  Z许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

# l) r9 {: }; y8 M# z( O, j2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
9 o, T2 r8 W- h, ?' N' G谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
- P# g5 I0 q, c& O2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
. `+ Z2 o/ E- b- {& |6 R移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

; b5 ]. T% o2 `: S% R其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

7 g; w2 B+ F+ G4 k1 V

为什么现在不是买房的时候？
/ p* ^8 j) M$ M; ]% J9 n' ~谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ ?* k: P  z# Y+ h1 R( g+ F一月份售出房和上市房之比降至历史最低
3 ]& H' m) ~8 J& E0 k4 x谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
. s- B% D& j& |2 |看涨派帖子的几个通病
- T8 F6 @$ |% G9 m/ P谈房论地----Hou ...

. J2 m* J; ]8 ]/ Y+ K2 z" O
$ D& l2 J/ x+ H' f收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& b/ [4 U9 ~9 Y& f  g2 W一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
: I! i: p2 E9 S看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
, r  G7 [8 ^3 d( o: |9 n: D- [4 w说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
& M3 t$ I$ T, P  s$ ?- u, D

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
) i+ C7 z; l+ z
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
& I: P& ?0 ^- I8 g6 E我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
4 t1 b( [) K1 W6 `) \8 j7 J1 L* z) G
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
2 a3 F( S( r$ _7 d* _! S
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
2 g' a# p& t4 U: [  Q- }' w( H为什么？
4 ]  v! m& U7 |: ~请问：2003年一月份的平均房价是多少？
: ]  r) f+ E1 ], S+ FRatio是57%。

% N1 Z3 I* q1 |) e  ~! b% t如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
  t1 \$ ^7 ?6 V3 ~3 R6 A# L2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
  u% s+ U" I4 L* X2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
( ?" d) X6 R) {5 Pratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
6 X# O# n4 F+ x* R7 v  Q
: Q7 ]7 Y6 ^+ R! n现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
- O; g" S* r" E; m9 n

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
+ s9 N9 C# @3 X. [% e说实话我确实是马甲,现实见过你.
  ?0 h1 ^. w9 r2 Y我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

2 w1 W1 G$ s" ^' B8 O1 Y& u现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
- g5 G% R: @- m8 W* a7 ~# c4 i2 U这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
/ B  S! G- f! P' s: O1 ]+ ^* O1 l

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# v* I" a0 B% B+ R* q. `

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

# |, n" U! ~1 L  W- A! |& {5 j3 }也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


1 ~. K* M' |% s# e/ u我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

7 K# }; r# o# c  j4 {请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
# [6 M' K% L# ]. x3 N( h9 K) L; R
3 C% M" J: E, u! S. Q+ u1 I我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
: a& m' r; }/ _. L# p
( q9 a( H8 W6 d; u
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

) A; n9 D1 Z- E; Y0 @& v$ r也太简单了吧！！

: ^6 z/ {) T( T  y# E7 R# f
$ s/ ~! C: A: E( K1 ?房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
' u, Q7 X0 O( i大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

+ I. X0 ?" S( `# z2 Z0 E我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
' r6 P1 T  ]# y6 ]9 g# d9 X
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
" m7 a0 T/ M5 U# e; ~( ?! j2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
% f& f3 \- w* ?: g2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
6 R9 M8 K7 \% A5 P4 u( m2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
) x$ i9 }' M7 q, T9 R4 J
* Q7 X# m+ I$ \. ?' p2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
# @- V6 r! n/ I# M! G$ l; h' l2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
0 y. i( L9 o) V/ Z/ L. a" C  \
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

$ M8 Q6 m9 ^' }0 X9 Y/ Eratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
% Y3 \) _7 C/ O9 R/ e; _
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

9 q: {# l) `: Y$ O3 T) `真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
! Z  c1 I4 q- {/ o6 \2 g  B! R) g
1 \9 s) D7 q( H" `9 W1 s大家多交流。谢谢。

  C- M' Q8 N1 H% ^# Y4 H[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
- E; d/ c5 f; n: F7 y$ D
: I6 E% }: Y( [- H) ~6 [我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

' k6 n& L& e2 d你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
; v* F2 j8 H3 ?3 ]- M; g  p不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
3 R+ T( N! M6 p$ m( D7 W7 p- N大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
! V) s0 `+ J6 i3 C$ {& J* B
3 {4 s. ~$ a8 D, E6 ^你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

! h  R1 v5 p2 Y: D! f2 R
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
& w, f: {1 o3 }, z; Y* t
也太简单了吧！！

  E- [6 J2 L- k% _( Q- ]/ p
" y* R( s; Z6 u, ^难道你反而观之。