为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
& o3 k9 k$ |1 }7 Y
( E9 o3 a$ _  A/ `9 k8 U2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
: J) ]% ]. \4 K3 ?7 G5 t2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
; ^, u: P- O% D' G' ~' C, g2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
, k  x2 Y0 i/ k# e0 ^7 ]$ A
0 G0 Q" E7 l3 ^+ ]以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

) u$ G( F- s' x结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
6 {2 ^+ A& M, X
* Q& Q7 G4 c: d& H9 a1 E; D注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

8 J* C; X# W$ k$ f其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
, h8 c8 A- _( z( H
: C1 ~1 _$ i1 @; D8 m4 \2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

% s! {. ~' i. Z3 |( ~. d: ]

为什么现在不是买房的时候？
9 x% g$ ], V) P) z2 s7 u# }3 Y谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
' ~/ Q4 k9 }$ Y* F$ p- [$ |8 _: n一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
7 |3 i4 l" \- o# K爱城新闻----Edmonton News
9 W+ d) u& y; e6 [' ~不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
  f, Q1 O5 }6 \9 A8 A
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

& _. N7 X- T3 @8 S. ~
" y# R) ~! z0 i+ l
+ T9 M4 n, F! P+ B9 F5 i0 G为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
" t9 u& E0 p) P/ H2 @& Y一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
% H6 i+ l" j0 m. s谈房论地----Hou ...

# n+ @# W# L1 j% u
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
/ J; q! C( h$ [5 n7 n9 a有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
4 W: D% G5 Y! J3 ]& p  a( e

: f# s7 T! V1 U+ E# T! o# \
为什么现在不是买房的时候？
# ?. N3 g# o/ K谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
/ a0 R8 }! e0 J( J& g一月份售出房和上市房之比降至历史最低
7 j1 _- {# D! G1 e  s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
) y8 a" t4 X( V/ P" p谈房论地----Hou ...

# J. ?. t6 W" u) n/ E忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
8 V- {: m9 }, ~说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
) b) f( q8 l7 q+ |

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
9 T$ y  ^. C' n! A% V3 A6 w) `请问：2003年一月份的平均房价是多少？
7 _, u+ w" Z3 t$ C  t; s) MRatio是57%。
( V. B4 k' g# \' E9 \8 a
9 J; m$ R5 \' w* ?如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
5 |3 B# ~2 U/ d% Q2 d/ _我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
. }. L/ J2 U" E0 z
% f# w; ^6 |4 l# j恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
5 b4 J$ m) u/ E0 }+ Y; q
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
0 {1 E4 _& k0 ^& @+ ?5 h' ^请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

1 _" [/ b' k  ~4 Q+ `

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

! }0 ]' W2 G  b+ T/ [: c' a' L( w“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
) g7 C; K$ }' ~1 f+ K( W0 pratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
5 ]" Z0 N: c  N8 V6 p+ o1 n这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
- y! j! G. j0 s" x9 f+ ?* c- @我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

6 Q7 n" _; a, }- z
* A3 w: v# E0 j, n5 \- b% w现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
7 T; K0 F. y4 B) y9 a0 Z* M/ Z这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
: }6 a5 j, s  d  w% \
0 \+ ~7 T$ P7 B, d
. h8 y; }/ u9 b* }9 I6 Z[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
1 X) H; }- j! \9 Q! r7 O6 O7 ]/ O
0 A. p3 x% W( }# }8 l
5 ^3 D. y! q0 X8 @' W忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
' a* `: J+ K) I8 Q4 M

$ F, E6 l, v- R! x) T是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, B  l! z+ J5 |
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
* m6 @! J9 K# q3 W9 d, O- A
4 q  o* j6 z7 M  e% U; j8 `( f
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
% q4 C& U5 \" v3 {% \7 c, W' e" w
" C7 P8 \3 J6 a" ^0 |0 R
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
; K- `1 u9 |0 p4 P6 G$ y3 r; I
也太简单了吧！！

- i$ T  X+ H5 {
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
' @, V1 ]- y3 H( s1 J4 T' _

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
0 N0 ?4 t: @! s6 }1 C# }, O. ~2 ~大家看看他回贴就能了解出来.
9 H2 ~9 [# [' [: Z+ f( [; q我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
& W8 {. |9 r. w
% M, @" [( K! }7 ~$ G8 s我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
0 s# I3 T2 y( G* i2 T, A" J3 S$ m
4 T  ?! ~* B6 q6 N- {2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
$ S/ t5 W" U; @3 l; b2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

/ T! u+ A% }( @0 Y* n6 I& B2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
. ~& v0 R' R' @$ ]& P2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
7 Y1 V8 ?0 j& K. l( i4 g" j2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
0 _$ M1 w2 Q) d! s' _/ [2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

5 U. P7 N& }& V4 j! }按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
0 M4 q4 ]3 c7 e6 ^3 o% L
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
# l( Z# I  v8 g& B8 U
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
; f4 v& v% ~( e( s; [
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
$ C, W4 d7 O% ~* U6 N
; v! T5 ?5 ~! M0 ]! e[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

' i! q4 U5 Z1 K
& \, X  E$ G, B5 }1 O: I你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
; Y5 @5 r; U: f; i' _  a3 k我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
% V) r3 T; f# e  L/ W. c: R
3 }4 r/ Y5 \$ R" b& q: e9 j你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
7 w+ T( I7 a0 w9 a

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
* h# y( C" G4 O, T大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

2 O3 I8 C, ]! Y到底是谁病态？
$ I4 q3 J6 V" m0 ^5 e
( c1 f+ z' I) W7 a我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

0 {# C; @/ q& n( J* F# f  j你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
" k/ U$ I& n# s( U  A
. S. l9 b) T/ p+ f" \& Y- x1 {另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
" W1 _; R- \1 r

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
) v; ]- D" @/ r% x; K2 _8 X

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

  F- K* z, q) }/ K' c, V/ K难道你反而观之。