为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

. C+ B) E9 D9 d. @- Q2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
& T$ |% C; l" l  T0 h2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
% p- H" p" @! c( y1 r2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

: T3 |+ z7 R$ V/ q以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

! d# ^% \. M: K$ `结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

# d& i& m0 _* X; M; B9 H注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
. v3 q2 z7 Z: [* u2 ?; ~8 m: u: B/ F; F许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
% h- F2 J9 B2 S0 A- J) u
& D. H6 S5 S4 w% ^2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
( s5 K. n0 ?6 b4 J. o3 T2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

$ P1 ^, V, {6 ]' K7 D0 I为什么现在不是买房的时候？
0 z8 Z* ], r+ J3 E# ^谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
% C8 B2 k, C+ o- e: }: }一月份售出房和上市房之比降至历史最低
! Y' {* _% o* A4 V, b! N( [. z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
3 J6 n; X5 W8 D% `6 p- f0 u看涨派帖子的几个通病
4 ~  ~4 N0 }, z" f( ~" |谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
1 t0 \4 H9 S) h& a# J2008年爱城房事将继续调整
8 }4 m8 g$ l7 b( I7 [. O爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

" [; I2 Y9 s0 r1 N6 g( `9 D# D# ]0 C其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
  P0 m' d/ y" k! V1 s; |9 J

  C. s. Z+ V& B3 B7 l
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
. h. R; N  b+ q' E8 D一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 D8 R8 ~$ N8 C看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

2 u# r, e" @4 O3 A* `+ B
" i  Y5 \9 `: |( T; |; c收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
) R7 M# g0 Y% b4 ]

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
" f$ a! s& i) [4 v0 g4 Q/ u


; \8 S9 O' K$ o为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
: Y3 ]4 |8 z5 G7 s谈房论地----Hou ...

' u1 F  l0 H  p, p/ J# @& y2 \忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
. N, g$ S8 }7 ?3 t* P7 E  b
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 z1 [" W+ \$ B: S为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
: O6 t( h1 _4 G; k  l' E* ^Ratio是57%。
& n( E$ W7 ?1 N, g$ ?) v, q7 L
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
1 Z9 C* K8 c$ g5 c: B+ u* H我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

4 ]: b9 T7 G  U+ Z2 U; s恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
" R0 ?) z- e7 l: Z+ }1 A' P" }$ x/ E楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

$ M7 V; Q' b5 M- g) o# V6 X不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 k+ w3 w, X  o+ v/ ]4 W! ]. ]为什么？
' C$ V9 ?4 G" l  P请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

4 i' p' ]$ Y6 v4 U& h7 D4 {2 w+ w如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

$ W5 W8 J" Q! _4 R" @; M2 E8 d% t

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

8 C7 r" j' ^5 }8 Y& F, k* g“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
/ m) x) _/ {. ?6 @3 d7 |5 h0 e3 R2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
" t. @% b. r( B# [2 K' K- f: U2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
( N$ l8 M; |7 e9 ]+ j9 i我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
, M2 J/ Y' m# e/ b, s  ]& C; u3 ?这个结论怎么样？事实就是这样。"
; }' d/ P3 h: C8 q* Q* v0 s
. H8 p' a  t% I' {  G现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
, A: q6 y' |/ n3 G8 L6 E1 r& s* k

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
, P5 Y% B) a9 E! O; d. d/ o/ W$ X8 @我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

/ w( b3 {8 }+ k, j
9 W: L- Z. ^7 p  v现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
3 F# M) r/ r  b

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
) k# R, p" [5 t% s8 P/ X3 f说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
. N5 h& L2 s) @& w8 y

$ ^5 J( e4 s) v8 y) J8 I是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
' e3 y6 v* F* E8 A+ G

& y+ ]- E: _4 v: a( y我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
2 B6 T# G5 o- W4 {: r“这位同学 (指yxi ...

" o+ E- b% \0 t9 H, [/ ^

( e  f0 O; ^+ G) b9 \' f2 J5 I请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
3 A7 v3 l3 ^" p$ J; k0 k
+ K1 X1 B1 R+ j1 g1 f: ~
6 v  k& ~4 \( R# c  S是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
; O  t. D4 @: F3 I9 r+ _( M/ F* `
& A( q4 x; T* e也太简单了吧！！

( P- G# V0 S( P  u4 z  f. W# O
$ x( c. p; {; S# M8 v  H6 j房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
- n2 J9 y$ t  r# z5 |房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
# N5 D$ V3 q! T& P4 g% B7 w我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
% w, m4 K' R7 _6 Y: {% m# F
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
3 [6 d- e% m4 a3 h" d2 H( }2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
8 |' d( u) H" k7 [6 M2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
0 N( h( s6 K3 h) K# Y2 D6 W& i2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
  r: _, F+ K; o* S0 U6 y2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
& n( z6 o: y* k# C- {
8 v& e5 s8 g8 W0 R2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
  P$ L  R8 Y% I7 O. b( O2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
! Z) F% j9 b4 q5 X
' o/ _, y# H) h9 h7 ^. R3 A# \2 q7 k) y按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

4 ]7 Q9 q) W8 o- t- A$ ~! \打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
# g3 C6 L3 v6 w7 W) D( a+ Q
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
6 q. t& }! ?9 b( J! q' m
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
% w# N; ?$ ~, M" b0 b
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
% ]9 g+ J9 [* x. n' |我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

& J7 p8 t+ m) S* b$ ~$ j4 a我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
9 H8 r: v) F, x8 y" \' \$ q: }# ?$ z我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
$ P; Z$ Q& j6 F; d6 a* `: f$ g4 {
5 n6 N8 Q. E# i( \3 o1 k你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
" {& h* K2 ~3 Y  e& w大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
6 E3 g  z0 P* q$ u$ u: v8 F! n
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
0 m  y/ k1 i1 x' b; A  y
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
# c( `$ f- x2 Q7 a" C; {% q  P4 I# B6 z
! F/ T! g, A4 w/ f
) u% R, W% H7 ~是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

9 `1 }% k) ^1 I' A! {6 f7 r# k难道你反而观之。