爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:
5 O" J) p" \3 x+ a  ~
; s9 O- [- K+ g8 G% {$ _1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
( S+ T: l- v! ]: Q- M. E3 g9 W3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
% w  o, W3 Y4 a$ B3 P6 A4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.

% X& I% N7 {. c1 u1 ]" d0 m+ E- e在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

0 x$ S$ i0 |: r5 m$ f4 R7 u0 g      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：

' l# v- q0 l6 L" {/ t9 @- b下表为近年来爱城建房数量：

( C2 E; }9 J; Q; n+ N- O2 Z( vYear                      housing start
, h8 g) U$ N! l* q" V: K$ D" y% ~
2002                        12581
! _0 F3 c. K1 `1 A" b4 Y2003                        12380
6 X! {+ }1 i( ~! d2004                        11488
$ a! y3 N2 E" A. m  T8 g2005                        13294
0 R# G/ @  c, z9 p/ t$ r2006                        14970
1 b8 C5 X7 n$ y, j# C% p5 P2007                        15000 （估计）
! H# U# c$ l" \: D- D
以下连接为迄今人口增长：
7 P4 x6 Q. O2 s. A) H
Edmonton Population- Percentage Growth
% V  |+ }% ]) Z2 F
6 @7 E; G6 _; V3 J0 q  q* f如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。

/ ?5 @2 S# ~6 U       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：
; i- T$ N" E+ b. T5 B7 N3 H  w
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
8 d  z: ~0 F4 j1 k/ _# o好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

0 }% V; y) \/ |( T* c+ L3 h( `反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
1 U% r" e9 w+ s$ b: [! l2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
) Z( n5 J: v$ g7 {3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
5 o0 y' l3 o) C2 |/ A; E& Q/ S大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
. t3 c6 D+ O7 j* h: M以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
  M, ^( Q: Q- R% y
6 M4 Y& e! s0 ^& Q6 w& ] 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
& _0 l- U# }: a
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

2 ^. ?" }9 U' H, j2 A后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

. B) D& a& s* _
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
' ^. `9 `# n$ c: M1 }2 [* l2。 连接如下：
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
" ?% B7 l) }  |3 t: d2006 - 2007 人口平均增长约3%
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
- s0 S0 ^  s, K3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
2 W" S% ]( X5 Q. L1 ~. ]在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
3 O8 n! j  _8 D9 s4 S7 Y
后市看来不大好吧,要是后市 ...

正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表

0 \# M. U" @2 l9 G6 L
2 _9 t, U7 X- `1 W8 r3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

7 z: _, X5 p) Q2 n* r4 l  y7 k5 }老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  
7 A% Y1 m- K% a0 Q! P
7 c, W; E2 n; N" Y可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
3 O3 |4 _$ v2 w8 h
仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
4 ?: W+ D3 ^0 V7 v3 Y; L# G
0 k0 @' N+ b1 Z+ f5 l
房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

& w1 t3 B6 p0 m7 C8 o
3 R% Y: C& N7 V1 {$ T+ J5 Z- i同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
; B% S# ~0 e% S9 n

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
& F  _; b; Q% w- _2 U( ^
# w  F2 @. ^" B" y; ]  |3 W* s正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
* K' M* X6 U9 c4 |4 o
6 ~) _  u7 T0 z, r

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
  U0 o+ L, l5 \4 c3 C* w  N1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

' T$ b$ p  e. A' N6 d* G8 B$ N已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.