 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
|
爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。 Q; q# n5 K/ h$ U! w
譬如:* Z- D$ W. b' X5 U1 A' Q
1 l5 B& N* |( \5 t, J6 n& L1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
& v- k: j$ r1 P2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？& ~6 ]- n& K t5 {, W& u
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。& M0 A) f$ n/ u; i" R6 c4 n
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？" X1 s+ B4 O/ H
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
. q& \. ^$ u2 S5 |. I
2 ]% r/ ~. N5 z8 B6 ?" J ]' G在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
- m$ [& `- N) R) i0 C- G 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
- u# C, _3 P( f: `+ w# ^5 o4 _5 P* h2 j
2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
8 W. g0 }: \0 I# g
[6 d2 W8 h, s/ O2 m$ k 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
5 u- X. u+ J" t$ K$ R0 a. M, ^) ?0 m, v4 G0 \
下表为近年来爱城建房数量：
+ w7 ]- \: ~3 A! x% S8 f5 @( {: \+ X$ l Q j/ P7 |4 L/ m0 _
Year housing start9 f$ v, W* d4 I1 i( {# ]' |+ t* |
/ K+ @' [+ h* }2002 12581( T3 e$ }1 ^! \- x! l5 i/ L! s
2003 12380
+ n# E6 Z& p* l+ P2004 11488
0 ?0 O% G# R$ I6 e# q' h2005 13294) ~1 j$ G9 W, a3 q8 X' h
2006 14970
& [1 ]5 X1 }8 _# m8 j2007 15000 （估计）
1 M, } k I- {7 N( u3 I W! j6 g4 H. ?' c
以下连接为迄今人口增长：
o2 }3 p0 g p. N1 S3 F+ f5 s% f( t1 |- j
Edmonton Population- Percentage Growth
, C6 }" P- {3 I6 X- P$ Z, r5 r$ V
. n W# z `, R2 {1 y8 {; p如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
+ k7 h+ ?) \; s3 y' P9 A$ ?& A3 @ |9 x
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
|
狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
