爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:
* A: k; b) v1 F" z( @+ n
9 V) t: v# r9 K0 a$ |& p1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
' D: z) ?  ~/ u4 N3 x' \+ x4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
: d. _" Y( e0 c# F5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.

1 I; D# \! E* F7 h1 Y0 M& M3 r在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
, s6 w% ~/ R7 ~4 l      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
) J; a+ w7 X5 R( P
1 ?' z& U! C9 v6 m0 B% m- a9 R      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

8 P/ M- N7 |+ p1 A" L( ?      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：

下表为近年来爱城建房数量：
' b& ]1 @+ O. V+ ]0 J
% W9 B  Q* X5 ]* gYear                      housing start
3 O& }, j: L  k7 U
- k( f) l( v1 |- A& f2002                        12581
2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
. ~4 Z1 G! m4 F5 I" _* l& R2006                        14970
; T9 r; z6 ?# [3 f2007                        15000 （估计）
( J/ m, e: e. [& m5 q7 [- w9 a$ j
4 M* Q+ `* G, ^% T' H以下连接为迄今人口增长：

Edmonton Population- Percentage Growth

5 K: Y, H" m5 P& \- U如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
7 e0 g# j" K' a( u
       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

. q$ i$ e' u4 d7 \4 r3 a, i期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
7 {) W7 y1 [5 k) n' I7 N1 S' I  D) R好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
- U* n) Y8 x) t/ L# p2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
9 i- G  @! u5 m/ C5 s: ]& o大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。

0 h" U, j  b' p3 [6 h0 k

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
1 ~7 S! Z$ e# }6 U& s7 ]
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
9 A6 o" M  _5 _/ P( r
6 l) _) r+ }9 L4 v( e7 r" O$ m1 ^如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

  R' `6 `+ Y+ `6 A[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
" a# ^. g2 k# W. J
/ P# M3 I* T- c7 A后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
/ N3 G) I# g  b5 ~6 s2 ~  w# [2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
2。 连接如下：
! z5 h' x$ c2 E1 F7 ihttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
! i9 p. K+ E4 |  J7 \2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
" v# ~/ B! p4 Y2 d) J7 l0 R$ C2006 - 2007 人口平均增长约3%
5 S1 V3 \+ v, e9 u0 `2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
: j# ~8 }9 r- Q0 |) I6 y5 C- Y3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
- A0 a3 F+ b# t/ ^! w# J在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
0 G5 Z" Z5 |: H4 h: d4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

: Z1 ^  J* q$ o* Q后市看来不大好吧,要是后市 ...

正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
) R$ |; l. _, \8 d& y

3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
9 ]* V. D8 J/ \4 w8 I# J& ]$ D8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

5 c+ y: t" N& I9 {% }老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  
% c0 O- r9 P5 n7 J
$ A$ S8 i' ~: z# \) P/ ^" x可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
1 Q# G* l3 s9 k  ]5 I5 H# o) D
仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
( t% ^- @! W& b$ {( u  U
, |0 V! {( A  P/ p! c
3 S/ X- a" ~, z; O: f房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
- F/ z5 A" x2 U6 m9 i. ~$ H
5 T3 ~/ U8 B* L3 g

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表

5 W3 v: ]# r5 G; v  U: j正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

8 D! b; a/ w2 c4 f
有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

# ^  Y0 X& ?2 K' ^4 a) o已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.