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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
4 v$ ]! s2 P5 N' M' X! v先看看数据:
& W  p& J4 \& Z% G; H2 N: Q! l             Single house                   condo          duplex              Avg.
2 w/ B. W6 g1 S! XJanuary          357,325                233,175         294,148         303,8203 f: l3 s* u' ~/ C( ?
February        375,412                 247,266        319,513         321,307
. p" k" T3 E, @: `* TMarch             398,476                 246,719        323,322         325,339
4 x$ ^) W5 y# YApril                413,488                 261,044        341,083         344,1376 k5 V( [0 u$ m
May                 426,028                 266,100        347,257         354,4104 Q7 i' p! Y+ k- X& \
June               417,265                 265,172        342,836         348,056
; I- o- F; J# I. QJuly                 417,150                 271,908        339,417         354,718
6 v8 V. W. Q. \4 IAugust           403,757                 269,139        329,764         344,792
2 A4 ~# M& M. k2 _8 B: g6 jSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286
$ R, {  C) C7 d/ y7 W% EOctober         397,189                 262,875        367,964         347,668- w3 V4 B* T) D* L# k: P
如果分析这些数据可以发现:0 d* P8 h( y( ~
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;; j; d* q* J9 c: W1 a' M. R. w. g
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
0 B* r: q  }' b# @3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;
$ V# _9 _- p7 o3 j4 \这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!" d2 q+ ?/ _4 {5 v- ~
condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。8 W* D7 x% {+ q5 u; N5 _
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?. S( l5 A, a- P3 H
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。5 a9 d1 C7 y# [& _$ F9 t
但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:
0 C+ x+ t' F# x8 ]1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
5 J3 ]! A' s2 R; {  k  N0 K+ ~2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
. o' m( P$ O- _* I  B2 {) e# @大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun" F- j9 Z: x) \0 k+ J* ^9 S8 Y
Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。
. q$ G- i9 y8 U" K7 L换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
! {) R. |3 ?3 ]/ NMOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。, w- v6 R# c  u6 p. Z: d+ {
投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。, ~  o- K; |) ~, t# p, r2 ~
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。% ^9 B' g# y, |
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
4 ^5 {! `/ Y6 T( ~6 j) I& d' X2 S/ V一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。" S" ^* {! r# A
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
9 J8 ?+ b, ~9 j8 |! ?ALBERTA的经济短期内会垮吗?+ E, T0 O3 j& y- x. j# b  E
我会随时都有失去工作的可能吗?1 R5 L  S) g3 Z
我的工资会越来越低吗?- |0 X! `2 h" R
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?
: w% m( a3 q! l7 L; z& A6 L" D3 I3 L最后一点:% W0 z  a9 w2 [" P5 F
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?1 x" [% C0 [9 F' m
+ b5 Q5 H% T6 I- y5 u2 o
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
理袁律师事务所
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
7 G6 B2 C4 U6 L: ?( |" d6 P房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。; [) w; w; A. @/ w
这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
5 a# D' ~3 d+ g9 k既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。  B  n+ a% ~+ E* |" l! c& I3 z( `
先看看数据:
- X6 R: M% B( e" Z4 v$ N. g) c$ u             Single house                   condo          duplex              Avg.. A  T9 a7 ]/ {! a+ K( P
January          357,325  ...

( y( q! I' x$ R6 C; m支持
6 O6 F- H( D. `还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动7 @, a. k: ]4 F2 g7 H4 a  E9 M

9 O' @0 O) C% V5 n$ ~6 Y[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美
! B+ m& A! c, O1 ~2 o9 ]; w
比如这个:" h! M9 L. @6 o. Y! Z7 _% T) I' m
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836
( V2 R3 h2 G; J" c" A' O最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
; @$ B; @7 p* }$ _
' x- O# z5 n. S4 C/ V比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了3 v" U  D9 y, t' A, C$ i! t

/ W. z7 ^. \8 R& {: L9 \  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
, o' Q. h* B0 K( g$ G0 i" l. c" {呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...
  ]% k4 e" R/ }5 ^8 X8 t/ X2 i: x3 w. J
; K0 [7 |8 i/ p' O# k' c! o! d+ p; X- p
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。+ K9 f* S& E7 \4 Y8 U1 o$ h, x
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
0 G3 C0 H7 ]5 }; H; q8 N另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
大型搬家
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发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!( ]+ ~( C& S/ W! P- y0 J! X

( v& `: y1 |& b2 S
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发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 ; [0 p# a; {( f* S7 O

& A+ `& ?% `! O2 _+ u" h, K  c& X+ e( m
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
$ b# V" L0 Y+ y但总体而言石油工 ...
, B$ d  I9 k+ i! z. @0 I

. V' b2 M0 F6 Q5 ]5 u不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 8 D8 b7 l. ~5 q2 T. E
. b7 e4 y0 p: ^
/ g+ \) J% g; O5 X0 {; q0 O8 l
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

% Q6 d5 j  B/ Z" ?除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧! d# v2 V5 z/ s
0 l1 c! t* i& k1 D" R
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 ! U+ n, V8 K1 \( h) G
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

  k; G4 F+ z  i+ X9 u! t2 r
# C7 K  n* o" G: F+ c0 O6 l+ s0 H' b3 _+ T, a
Thank you very much!
% s5 C, {4 [7 k# }2 g
& A. K5 B# C* C- I6 E+ ][ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
& q$ i. Z% t& h% `石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!

3 W6 A5 o5 R% O+ Y5 ~* a+ ~如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。% c7 g) N% V5 C- n' o
# e0 g. C2 j& D' H" k( F
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 # d" x" J; }- i+ M& e/ w# w; B

0 ]  ^5 W$ B: T+ y如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

3 \+ ], k4 r& v1 p) Y$ K这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 2 N0 Z5 I# F0 J8 ?: F6 q
+ s7 D4 z  h: M1 l, ~
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

2 s# j, I* ?0 c- Y# h, H: O) K* m! {4 M3 s& s- K! V
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。4 b0 ]$ ]2 s% o% ^) H4 U. C( c# p' L" D
2 K2 A' S6 M9 c
不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。& E% ?( U3 C. n

1 l& A7 H' l- t( H至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 $ L6 c. W) G3 W. y( Z
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
* D1 Q: n4 V2 J, Q# B2 {
无知者无畏% m/ F4 s/ r  p
- Q) R& `3 \' T; ~- L
理论联系实际知道不?
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…2 P7 t' z. v5 b! G
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 3 }0 o- W7 t+ Q7 W9 j/ m
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
+ n* n+ K9 a$ c, l% c) Y$ P' P先看看数据:
6 A0 C" m1 N* k+ u             Single house                   condo          duplex              Avg." C0 c4 g- u9 D! n, ^
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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