几个小故事

紫光

故事一
1 `  e8 P( V2 z* E3 x/ W1 e一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
listing 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
/ D( A( ~: y, c' Y9 Q 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
# x" Z  `0 `  k/ G- O故事二
% w, z) _& ?5 W& i我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
/ L6 Y8 q  {+ i: h- \, t( ~  M故事三
可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。

7 G! b9 h  h# o8 L我们有TOP 的平均工资
我们有最低的税率
5 L4 _, z' A4 t+ M2 q我们有最低的空房率
6 R0 K& }, k+ i7 i# f我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
5 X9 h5 m4 T* I  G+ P（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
) f5 z; F5 R' M2 ]6 |* R为什么房价会跌？

/ G, z7 G7 `. Z$ l5 T/ j[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。

: k: V) l8 c7 H* e* @6 `- d' K微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。
& L+ y; S) P! w6 q8 Y4 C! J- f
  @% H! K5 f* x. C: D那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。
: a% O1 u: d# x* D$ @
' m5 A7 y: R0 b+ V) M. R+ H8 i! K8 m微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。

同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？
" X- H0 F, Y/ N
我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？

如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
  b  T- w; b# \( ~3 ^我也来讲一个小故事。
4 e# o- O% l9 R9 A. q* P; H
3 }/ J" ^! d: a" {  m; X微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
7 `% |5 J) i2 ]4 X这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
$ ?8 t; u: L0 A$ R& c- ^还是他老婆害怕才作罢。
那时的房价，你们认为呢？正常吗？
# v2 q  f7 U3 d9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
现在翻了3倍又怎么样？
27-8万
0 Q  @% M) h# |! x% h1 A6 P4 ~跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
, b; U1 u# i6 d% H( _3 L0 R这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
) A" [/ y1 D. O. Z我跟楼上两位看法刚好相反。
" M/ b/ r' W+ A# s/ b! p这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

0 \4 t% q1 P. ]& U# E1 \8 f8 G2 H
! r3 o0 W8 v( f) \# G0 P8 U6 A& A补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

* }$ u+ t+ t% A: \1 c) s0 O问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。
5 ^4 L5 r' O/ a' |. M- r+ X1 h
' g# e: U! ]- X5 |% t" w% N在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。

. R7 }. e  {6 [1 @# o4 g回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
2 T9 x% S3 y. U% V/ r- w  d1 A0 D

; d) N: V9 G( Z0 M, f$ Y补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
$ _$ ]3 F( n$ `
问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
8 `% m# |) t) `# z  m0 R感觉楼主好像漏了什么。
" g. L' _- B1 h4 S5 [$ _偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

) g/ {" M; ]9 [, K( _! x1 b

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.

120万加人年薪逾8.9万一半居安省

" g- ~* p6 H; y加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。
% |1 v; A* L' @# D% [, i8 v
6 G! X8 e" ?% T4 c/ p" D收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。
4 y( J( k5 J/ k/ o+ Y2 j& r
) ?+ \# }. [8 H0 |9 Q, r7 J; i[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
- [# r- M) X: l问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
1 N1 z* ]: K, q8 r* E  g1 Q+ ~好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
, Q5 R+ j0 Z; @' C: r0 |7 i1 |  L$ f( U白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
+ m# s" @2 m0 l7 z9 \6 R" k多伦多没有去不知道。
# K+ x/ c4 ?- {" y( v+ b# q温哥华前几天才回
+ e* R' t  q4 ^. _  b( H, {好一点的区一个condo抵这里一个house
1 c% ^7 l! ^; W4 q' G  C6 X西温一块地就要100多万，就不谈房子了
9 c+ \& `. y2 a# {非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

  i/ a# J1 X. V, s' f5 Y9 U
西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。

! {+ ^0 i, n2 J* f8 x6 X2 q列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：

5 R" a0 N3 s/ V公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
  S' C! \& O6 Q2 L/ A; y同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
! ]0 N, |# I" `, l) C
9 ?, o8 {! f3 n1 {你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。
$ C$ z5 f7 x- c/ H, |. S! R9 i
. E# Q% A0 x* O8 L. Y( }/ [0 R最要命的是就业市场很难长盛不衰。

[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
+ X$ B4 \6 u7 g' n) Kjayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
' u) R  l( R; q; ?: B* S也就1950---2310sqft大。
4 {5 S% [" E  `5 W这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
, O0 r- K" v- L- I0 v. C' {% Thttp://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
  _( C' K  _3 K5 V# _还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http ...

& v5 S/ b; f6 Y4 c
* ?. C# [+ \2 B, Mthat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？

哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
( h) n  j6 e3 R1 L3 ?
# ]9 T% |- ~! n) U* u& thttp://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
1 A# }1 o$ n- V$ l9 ?' i你还期望人会越来越少吗？
6 p! L, K6 O& Q, q2 G* p! u0 `
/ \5 T1 w- }6 G( l( f- j6 A其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。
/ U6 v8 H8 p) A! B, t6 p2 \
3 j9 _. j$ y3 }0 q  O  a, E- M顺便举几个数字。
看房市是否有泡沫，重要指标有二：
& |) O% u$ L4 w/ z7 P3 N1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
7 p* h5 B0 f+ N9 qedmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
, i5 J; o: |8 ]0 o! M5 z2 w) x2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
6 p4 F" T, g- L4 V自己算吧。
' s( }# i" K/ ^5%的还是找得到的。现在
) U) q; s5 ^: t* O8 q你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
+ U# @) [: n- y( |既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
, ?9 U2 ^8 X, z! R4 ~  F甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？

其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

! W7 |0 n) G9 v- B2 N+ Q) F
4 G9 G5 L& \* v0 O爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。
" z! O6 k7 x8 n! g* w
所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
+ q' D; s8 `, w8 j$ r% `' x新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

9 m8 Y# ]1 k1 F9 E错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。

新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
5 j0 W" s! T4 Y* A( T0 KEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
( a; J; ?. w6 ^2 u/ J: q
- w0 P  V) F: ^; l+ p0 J$ Y0 M% Bhttp://www.sterlingedmonton.com/

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这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.