几个小故事

紫光

故事一
一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
( l# ^# j( s* Z' f0 M1 R, ulisting 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
* K. G7 M, b( g6 W$ E当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
7 q; }' p& k' z; z4 P# h9 t朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
9 t2 A/ w9 b7 d% x 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
2 p4 s& A* j  B7 k% q5 ^, U0 x故事二
! g3 y, E7 o, w8 z2 w% v; s1 X7 f我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
9 G" B+ s' R/ B: k9 ]故事三
可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。

6 m8 u% x% |# F1 b我们有TOP 的平均工资
( G" f- W5 X- U& t# g我们有最低的税率
我们有最低的空房率
我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
7 b3 t* t- r2 E5 h（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
) I% c& H6 z7 x8 u$ v0 o为什么房价会跌？
, ?* p6 |* S) b
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。
3 E0 T3 {, B8 R: A8 i
0 L2 ~  y! z) v$ U微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。
" q# e6 [5 B( \' f, o3 A
& D+ G- S7 x) V; z' `8 z0 z那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。

7 }& K+ T: g2 e" Z7 ~, f微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
6 ?8 q5 k& F* ^1 I! _
$ g5 Z6 F$ j4 k9 T同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？

' K" t. z0 J' E# x  y% m% f' \我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？
: H% b/ G+ k# B( Y9 M- T  Q2 i& f
如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。
" V' a# P5 K1 g% J$ t$ J
微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
% ~& S2 q1 E8 y2 e- `6 x3 U
有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
还是他老婆害怕才作罢。
那时的房价，你们认为呢？正常吗？
/ o1 T( _- w( O7 A4 V: F9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
现在翻了3倍又怎么样？
27-8万
" A  f. i: a* c5 u' `: O跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
( I% ^$ u% X" C' C/ N爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
9 J1 o* z2 t* [% {这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
# _. a! P3 N1 G' V0 L9 d$ I我跟楼上两位看法刚好相反。
# X6 H2 j8 _# w% x/ F这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

/ j3 Z" G- z. P! l/ h! i
补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

7 V1 P3 e3 Q9 x4 l% s  D* L) ^问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。
5 d; Z, F! q" N
在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。
# T9 ^: D, B; P$ m" D5 t# e2 w  x; _
回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表

4 \' h! u0 ^8 F& p+ K) |+ a
0 J4 \1 y" _4 m: ^# J补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
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) U& @* F* Q+ l& E" Y问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

" g$ i$ S5 O7 J+ a, F% a

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

* [" ~; `! O9 {6 o5 B  r7 T) Y2 E, R

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.

120万加人年薪逾8.9万一半居安省
4 O. e% g# P! Z4 O; O
加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。
2 h$ {4 z# i, ~4 y) K4 x" ~
' J0 U" V- v+ ^5 I& s, p( n* s收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。
0 t0 H$ _% M/ F4 t
% v$ u" x5 ]4 i4 ?2 l6 J. }[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
8 d, ]3 e+ u4 R# C8 ?2 X" e/ E/ ^9 B多伦多没有去不知道。
; c6 W3 Q1 a+ e. y) N) T& _  k* o温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
/ f5 w3 C1 n. y1 M1 q' K2 F; V5 n非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
0 [1 {$ X9 j6 x) z5 Q& J$ o5 m白送都不想去住。当然便宜。

) j7 d# x2 J' ?, a
- d* g2 R; r: u/ i3 r' t西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。

/ j7 b! y3 s) T: I$ O列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：
4 D5 R" p+ f+ z& M
% }$ D0 ]! A% g& P  \公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
) t( U  }- v, c& a同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
# F4 T) W4 m* ^' R- B0 d
) T  A, g- E( F0 s, U8 M6 e, k你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。
' P. P" F; [, X' n( D0 g2 P% d
' a& Y9 `8 O; N% |* {( Y+ G5 ]最要命的是就业市场很难长盛不衰。

[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
$ q7 A5 u  l! z3 x) q) |jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
& Q+ q9 j6 f6 v6 B也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
) @+ I/ }+ p' c2 v( W* U3 q新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
( f; g) J& ~/ P降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
/ B, n4 I1 y) f还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
# S1 |0 E3 a) |% I: m5 sjayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
/ ]+ S' \) \  y也就1950---2310sqft大。
- O) \5 s5 L2 u0 E/ k# _这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
( Y% ~2 q' G% b4 ^  Q; Q5 H5 H' e% ~http ...

0 M+ l: j7 }9 z4 c3 Q0 O$ r( y( othat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
3 ]- u2 k8 o0 \/ {2 @
+ J) v' i/ {: c9 R! v/ X哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
7 i. ^+ S' L: W/ ]! h8 m4 b: p' H7 @
1 d1 L0 b* ^3 a) phttp://www.sterlingedmonton.com/

3 d7 I& S7 H' k* V, g- v$ {* U
' M9 l# \3 i/ ^9 }" Xsame thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
; q4 N0 d( j' ^- }( u既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
7 M" h9 m/ Y; E9 J! u7 b3 t' u甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？

, E$ D: `  F7 z% Z* X其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
& l9 p5 j; x: \. m5 W& B# y! I少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。

+ ?, @& j' f2 E1 X0 [- J顺便举几个数字。
看房市是否有泡沫，重要指标有二：
% o5 k1 O$ ]5 i! X1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
3 u9 N# D- L( tedmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
: |$ F1 }& L' _4 R) [自己算吧。
5%的还是找得到的。现在
你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
2 D9 e: o" M1 L2 H! X- J6 t我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
6 j* [4 _  V. G4 c1 P: M既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
1 u) l/ f  i6 i, ]& f& \) b2 P甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
$ h- O9 M; {! j& z' I你还期望人会越来越少吗？
2 W& b2 [" g/ @* o
其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

4 P& h7 j) a5 k; D: Z8 U
  d/ V7 |! J$ c* ~, V爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。

所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
9 E4 g6 a' K/ ~5 B7 u" w  T新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

& Q# n* E$ n) Z& {5 ^2 ?+ k% b
' a4 g+ J. M! n" s* l, z1 ~8 Q7 b* l错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。
' q, b. A' J& g( p
# z( O# ^1 {) O新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
* A+ U" s# @! YEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.