贷款bad story

我爱我家7878

很想让大家知道我在买房时候的 bad story.

在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
SALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION.
/ Z% O3 q! q& [Mtg Specialist的名字叫： Liana Dien. 在terwillegar Heghts branch.
( P' D# @3 b$ e' Asales讲她的利息低，服务快，人好。
5 B. v) {) N- P! _5 i, w
( I% U# y9 U8 S0 v$ ]' Z7 ~1 uOK 我们也没有怎么想就同意了。反正都是在他们的贷款银行名单上，应该都一样的做法。只要人好，利息低就好。
) i3 }; R+ \% |4 L  u. @她只跟我们通了几次电话，我们告诉她我们的情况：有旧房，在拿新房前后，我们会卖我们的旧房，拿旧房的钱还
大部分的贷款，这样我们有新房后，就只有很小的贷款了。并发给她我们的贷款所需资料。

几天后她通知landmark我们的贷款被批准了，她会通知我们到他们银行签贷款合同。从头到尾没有和我们商量哪种贷款
# P0 r2 @  @: f形式对我们有利，哪种更适合我们的情况。那时我们真的闹不清贷款的形式。而且他们这种和建筑商特约的贷款银行和
  |6 u" j% ^. [2 ~( j; _: G: x一般贷款手法不太一样。这就是你到别的银行去问都没有用。
% ]# y2 P* G8 m4 \9 W: d
2007年2月，我们去银行签合同。是另外一个女的代她出面的，我们就签了。这种合同和我们第一次买房是一样的。
* \: ]. M% ]1 A  c2 e- J3 H8 v- LClose 5 year fixed rate. 我们也没有怀疑，也不可能怀疑。我们还问了她：如我们旧房卖了，有现金付到新的贷款上
$ l: h; q2 z# Q* {+ S# R行不行，她说有3个月利息的罚款。她也没有告诉我们任何能够避免罚款的方法。什么都没有说。我们以为这是正常
( G2 b9 S: ]+ |  t8 ]3 c8 s的。我们以前的贷款就是这样的啊。

最近一个和我们一样情况的朋友搬家，我们问他有关贷款问题：你罚款了多少当你
把卖旧房的现金pay到新的贷款上时。他告诉我们他没有罚款，因他当时他的银行作了部分open的，部分close的贷款，
! e8 Y  |: u7 \; U他还现金到open的贷款上，就没有罚款。
这时我们才知道，银行是有办法帮我们避免那些罚款的。
1 {* h; k; h! T3 y  N7 l
( _8 A2 g7 `6 w. c3 T. J; D: U我就打电话给那个就LIANA DIEN. 她说如在开始是可以有方法不罚款，但现在太迟了，合同签了。要罚款$5000。
# h* Q/ O5 J8 b* L. c8 l6 ~但我的问题是：
为什么作为一个贷款SPECIALIST ，她当时知道我们的情况下，而不告诉我们最合适我们的贷款形式？
当时我们根本不知道有避免罚款的方法。要不然怎会陷入这样的困境？
2 x+ q" |# J6 B
也许有人要说：你们贷款常识都不懂，只能怪你们自己
有几个第一次做事就天生就懂的？那我们要那些专业人士帮忙干吗？我相信这是他们工作的一部分：提供信息给客户。
他们在挣这钱啊。

困境1： $5000罚款
4 R# s2 `" w* _) e4 z" F: N+ R困境2：即使我们把大部分的贷款还上，只剩下小的本金，如果我们不重新作一个贷款， 每月的贷款还款额还是不变，
5 s% H) Z4 U% q要$2000/月。这不是我们想要的结果。
, A$ e/ C9 W- f" k0 u; W3 P困境3：如果我们作一个新的贷款，那去年的低利息将没有了。利息在涨。
: q9 q$ s8 X" _) f1 k! Z
. \7 }! S  m8 Y6 q  d( I( f我们的决定是：还大部分的贷款等旧的房子卖了， 受罚款。没有办法。
( ~3 t1 G3 w9 S5 u                             转到别的银行再作另一个小贷款。
9 j1 Z' ~7 P$ V9 F+ Y+ @" t$ R
: V6 |! n) w$ n我发誓我永远不会再走进SERVUS CRITED UNION的大门一步。

BTW；我们到现在也不知到那个在TERWILLEGAR HEIGHTS BRANCH工作的叫
Liana Dien的人是什么模样。没有机会见到她。华裔，会讲华语。刚开始的时候
. @" G, I% G* I, k' W就有些问题在电话里和她argue了几句，当时她说我们要给landmark35%的定金，
我们贷款不够。她不算我的收入，因我没有我自己的信用卡，没有建立信用。(我只有张副卡) 。
但在我们的争取下，还是付了15%+10%得定金。  我后来怀疑她是在报复。

气了几天，觉得也没用，想开了。把我们的经历写出来，希望大家如遇任何事，要谨慎，问问懂行的朋友。
不要相信这些没有职业道德的所谓的specialist.

精品中年老男人

April

Thank you for sharing.

我爱我家7878

我们的银行是TD， 从没有吃过一次亏，也没有接触过别的银行。 所以就相信银行这种机构。
/ n# s- d) s+ T/ E! H& @3 b1 C也怪我们自己。

flagship

/ S" [/ ^+ B; ]
同情！
) T1 j8 [4 E8 M& W% o. n" {$ `' f6 r$ {
想开点吧， 想想还有很多任房东宰割的羔羊吧，这样就会好些了。。。。。

个人觉得， 在ALBERTA这地方，做什么事情都要多加小心为好，因为很多制度根本就不健全，许多执业者职业道德很不值称道。

$ c0 [1 l$ k! I3 f7 B* a[ 本帖最后由 flagship 于 2007-7-27 14:54 编辑 ]

老杨

我买房的时候，sales也是给了我一个银行specialist的名片，让我去找她。我没有接名片，直接告诉sales：我有自己认识的specialist。

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 14:19 发表
/ ^! S/ C9 p( d' p8 ^很想让大家知道我在买房时候的 bad story.

) h2 m7 e. R) C3 p3 L: N在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
SALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION. ...

LZ, 你新房子是COMPLETING MORTGAGE吗? 你后来不可以不用那个MORTGAGE SPECIALIST 吗?

megaman

具我所知有许多人在买房做MORTGAGE时,稀里糊涂地被锁了5年,我也是一年后房建好了,到律师那签字时才知到自己MORTGAGE 的详情,我们都需要学习别人的经验,我的教训是不要轻易在MORTGAGE 经纪提供的纸上签名,她可能会说过几天利率要涨,先给你做个锁定最底利率,你要问细节,他会说这不要紧只是预做的锁定,到时房子快建好时再做正式的,可房子快建好时你找她,她会说不是早给你做好了吗?可你什么也不知道,她答应帮你查一下,如果结果你不满意,她答应帮你改,可批不批得下来她可不管了!

我爱我家7878

谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。

7 K$ l, c+ k# d* n0 F. [我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
在合同上是 type of mortgage : conventional

我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完我在那家的贷款， 在
. f$ a# A# ]) B0 Y* ATD我们就产生了新的贷款。如旧房还没有卖掉， 可以现做部分open, 部分
1 C2 W/ N! v5 Aclose的。

% u" D3 W2 P$ C( K, l请指教！

0 X& g/ {, O8 L8 L; r当建筑商开始在银行拿钱了建房了， 就不可以终止和那家的贷款了罢？合同
已经签了。

我爱我家7878

我刚才查了一下合同， 上面有句话：
Effective date of this statement : Nov 1, 2007.
是否表明我的这份合约是还没有生效的？
我是否还能改变什么？
+ c0 i2 y3 s! M) u: N$ I$ f+ q# N- G请指教！！！！

howardx

You may ask for your layer representative to clarify that

唐7

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 20:33 发表
谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。

3 E0 M$ Q7 W/ \. k  i! g我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
在合同上是 type of mortgage : conventional
0 o, w% O7 S. L+ w
我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完 ...

/ X( S, |9 U( q/ ~2 u# P# }- i7 x
! V+ ~1 Q. o! S# D& K! H你买新房子的时候, BUILDER会告诉你他们要的是DRAW MORTGAGE还是COMPLETION MORTGAGE. 前者BUILDER在工程的不同阶段从MORTGAGE户口中拿部分的钱; 后者是BUILDER建房的时候不需要银行MORTGAGE, 到房子建好你再找银行, BUILDER再一次性把MORTGAGE全部提走. 我也有用MORTGAGE SPECIALIST, 但只是做PRE APPROVE, 因为我的BUILDER要的是COMPLETION MORTGAGE, 之前要做pre approve才能签约买房. 看来你的是DRAW MORTGAGE, 如果你已经签了合同, 而且BUILDER已经开始拿了部分资金了, 如何中途推出或换银行, 我不大清楚, 要请教一下这里的专家才行.

嗡嗡

这种事千万不要找中国人。大部分是：气人有笑人无的（可以拍砖）
2 }! }; t  Y9 n3 I  B; j# _我的银行是scotiabank 一白人女孩。

苹果鸭梨

sorry, I can not type chinese now.
If you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
0 j2 X$ \4 [' c; Uto transfer your previous mortgage to your new house. By this way, you can save quite lot
+ k6 t: R+ x7 _4 Hof money and give you much longer time to deal with the situation.
That means, you don't need to stay with this broker, you have one more option to take.
# i0 y; n# k" h. b6 X, FI have the similar situation, and am working on it. So far, everything is on the right track.
If you need help, you can leave your phone# to me, I can tell you the way in more detail
; R$ n! p7 [8 {, {6 Q3 ?through phone.

音响神仙鱼

原帖由 苹果鸭梨 于 2007-7-28 09:06 发表
4 I1 ~; c  ^! o6 i+ t7 E: Osorry, I can not type chinese now.
( C. K; n& ~" x( G8 \If you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
0 i9 X. U9 t$ R8 W  u6 _* [to transfer your previous mortgage to your new house. By this way, yo ...

苹果压力的意识是用PORT MORTGAGE吧, 那就可以用原来的MORTGAGE PLAN/RATE来应付新屋了, 对吧? 确实是个好办法, LZ可以考虑一下.

我爱我家7878

我的是DRAW MORTGAGE。 我是想找有关专业的人问一下。
: j0 K0 O& \: [. e谢谢。

我爱我家7878

sorry.我没有搞懂你的方法。
我们 大概到今年底，明年初拿到新房。所以旧房也应该在那时可卖。旧房上没有什么贷款了。你的方法就没有罚款了？
/ w* q5 e/ N4 |$ e5 S3 R我跟TD的人联系过， 他们能在那时帮我把新房的的贷款转过去的。

今天闲着

楼主买的是landmark的房子，这个建筑商是DRAW MORTGAGE，也就是说，在你签了合同后，你的贷款批下来，建筑商就会从你的贷款里面分几部分去出钱盖房子。

" z0 Z, T) l) x& ^5 Z$ t% U也就是说，你的贷款已经生效了，只是建筑商付利息，而你不需要付利息；你是在拿到钥匙后才开始付月供款。
- U* p" Z6 R# e; \# _
( ?$ S% q+ b7 G# h3 F你已经签了5年贷款，那么这5年内你违约，你就需要交罚金，罚金随着你贷款年数的增加而减少。银行会有一个具体的计算办法。

5 _& w" {3 i" F. K与其交罚款，不如买套小房子租出去。现在的租金基本上每月贴200块钱就能负担房子，如果房租上调，就可以以房养房。5年后把房子卖掉，把自住房款付了，一举2得。个人之见，顶风作案是需要勇气的。和心思就捉摸，不合心思就当我没说。

我爱我家7878

你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
/ ^" N! h7 \- ^+ Y  \" o- {+ z谢谢

年轻的心

LZ 不要烦恼 ！ 其实一点也不要难受。
, ]. u# H" ^; n0 i. j0 H' T- I5 J" `1 r
/ T4 I% R; T% P& Q9 e& k- S/ a+ b相信你拿到的 Close 5 year fixed rate 利率应该是不错的，对吧？

1 T' h# [- `3 O. \1 N+ R' h房屋贷款是你这辈子能从银行借到的最低利息的贷款！   为什么要早还？

& K2 @. D/ S. ^8 T: J: l8 z! j你卖了房子的钱如果拿去投资，正常情况下，赚回来的绝对比贷款利息高不少。
1 F1 U6 i7 v  Q! d' V) b5 n
' B3 a2 d: A2 @3 D
如果你没有把握，可以把你想拿去还贷款的钱贷给我，我给 你 Close 5 year fixed rate + 3% 的利率给你，同样可以签 fixed rate 5年，以我现有的价值 30万的房子做抵押。
9 |: v0 ]# E0 V* a# V7 v( ^) U
8 E  b9 W" i+ B* T# ^  T解决了你的问题，还有额外的收入，此方法如何？

1 {# H( n- Y+ [1 e( x
1 R3 v) d) D' m. ]" J

我爱我家7878

( b7 u4 o! @8 q6 s; }! b  H如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

年轻的心

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 20:48 发表

4 m2 l, m& P' \) |# k( M如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

4 S/ Y) x. k) M/ S, n; Q呵呵，作为加入逍遥派的条件话，利率就得降低0.0001%罗

  Q- d1 o/ l) |# \. _
如果8月12日之前钱能到位，可以高些。。。        1年期 12% ；  3-5年，10%

我爱我家7878

看样子， 市场上inventory这么高， 问题在你这儿了？

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 19:51 发表
你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
3 Y# D' H. n- R" \; r但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
9 b6 W$ y" O1 A# n' ?谢谢

你可以找人评估一下房子,然后出租.

( \5 q, B, |# M( K& b: N以现在的房价为准,今后涨价部分才缴税.
税也不多.

Mike_Wan

看到这个贴子，忽然想到自己有一问，知道的朋友，指点一二。
- _" y% C5 h" r+ u
; @3 }4 [) s+ I0 R5 ~4 [8 U老婆可能接到去温哥华工作的 offer, 如果定了，我们就要搬家。搬家就要卖房子，卖房子，问题就来了。
# @2 B4 M* @. E/ u5 p
我们去年买的房子， mortgage是经纪推荐的 servus credit union 或者是 capital bank，不是知道它的确切名字。记得做贷款的时候，做的是 5 年 fixed rate。 好像做贷款的人说，如果我们 1 年之内卖掉房子，要交罚金的。现在，如果我们卖房子，是不是就是上面说的，要交罚金呢？我记不很清楚是不是 1 年期了。只记得，银行的人说，他们不希望贷款给炒房的人，如果我们 1 年内卖掉，银行会有些损失。
7 u, m! i6 p) @
现在，如果我们卖房，应该已经超过一年了。不知道是不是还要交罚款？

今天闲着

看一下你可银行签的文件,上面有说明.

# j/ C* N5 X5 W: a' _+ j每个贷款都不同,条件也不一样.一文件为准.

我爱我家7878

我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
( h! m) @5 @- \% K如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了， 是吧？。 如我的贷款都在我旧房上， 我贷款的利息是可以作为expense去抵税的。 如$300，000的贷款， 5。2%利息， 每年就有$15，600的利息是expense. 那我就不要交税个人当年的收入税了。如再在租金上交30%的税， 我觉得不上算了。还不如给他们罚了算了。 他们是罚3个月的利息。 在合同上是有写的。

你的意思是当5年我卖旧房时， 要交的captial gain 的税吧？

如你觉得我理解得不对， 望指导。

我爱我家7878

我也觉得你再看看你的合同， 应该上面有写的。

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-29 15:48 发表
我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
4 P- B8 X+ q+ M( n9 D如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了 ...

8 Q: `+ V  R& L& Z. L' O, s
, [* l3 g2 M" ]* X( w, f
你这样的情况最好找会计师咨询以下怎么做才会最有利. 现金款放在投资房里是投资大忌.因为产生的效益不是最大化.